Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Letzte Überarbeitung: 14.03.2025

Beim Verkauf eines Hauses, einer Finca oder eines Apartments in Spanien kann ein Gewinn oder ein Verlust entstehen. Falls ein Gewinn erzielt wurde, wollen natürlich auch die Finanzämter ihren Teil vom Kuchen abhaben.

Hierbei sind vor allem zwei spanische Steuern relevant. Zum einen die staatliche Gewinnsteuer, das Pendant zur deutschen Spekulationssteuer, und zum anderen die kommunale Wertzuwachssteuer Plusvalía. Für Verkäufer, die nicht in Spanien ansässig sind, kommen ggf. noch Steuerpflichten im Wohnsitzland hinzu.

Diese Seite bezieht sich v.a. auf Nichtresidenten und Privatpersonen, die nicht gewerblich handeln.

Die Gewinnsteuer bzw. Spekulationssteuer in Spanien

Die wichtigste Steuer, die ein Verkäufer im Blick haben muss, ist die Gewinnsteuer. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt der spanischen Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne.

Im Spanischen spricht man von „Impuesto Sobre las Ganancias de Capital“. Die Übersetzung Gewinnsteuer ist zutreffender als Spekulationssteuer, da die spanische Steuer auf einen eventuellen Gewinn auch nach mehr als 10 Jahren noch zu zahlen ist.

Die Besteuerung von Einkünften aus der Veräußerung von Immobilien richtet sich für Personen mit gewöhnlichem Aufenthalt in Spanien nach dem Ley IRPF und für Personen ohne gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien nach Ley IRNR.

Steuerpflichtiger und Steuerschuldner ist der Verkäufer.

Frist und Erklärung der spanischen Gewinnsteuer

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien sind verpflichtet, Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie in der jährlichen Steuererklärung (Modelo 100) anzugeben und zu versteuern.

Hat der Verkäufer seinen steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien, ist er verpflichtet, die Steuer auf den Veräußerungsgewinn selbst zu berechnen und zu erklären. Für diese Selbstveranlagung (autoliquidación) ist das Formular Modelo 210 zu verwenden. Die Frist hierfür beträgt 4 Monate ab dem Notartermin zur Beurkundung des Verkaufs.

Auch wenn eine Steuerbefreiung greift oder mit dem Verkauf kein Gewinn erzielt wurde, müssen nichtansässige Verkäufer einer Immobilie in Spanien das Formular für die Gewinnsteuer bzw. Spekulationssteuer einreichen.

Steuerlicher Einbehalt (Retención) durch den Käufer

Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, muss der Käufer bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages 3 % des Kaufpreises als Gewinnsteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen.

Hierfür hat der Käufer eine Frist von einem Monat. Dieser Einbehalt (Retención) stellt lediglich eine Anzahlung dar und entbindet den Verkäufer nicht von der Pflicht, die eigentliche Steuererklärung abzugeben.

Wurde bei der Veräußerung kein Gewinn erzielt oder ist der geschuldete Steuerbetrag niedriger als der einbehaltene Betrag, kann auf Antrag eine Rückerstattung erfolgen.

Spekulationsfrist Spanien

Erfolgt die Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, gilt dies in Deutschland als sogenanntes Spekulationsgeschäft. Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Spanien keine Spekulationsfrist und eine Haltedauer von mehr als 10 Jahren ist kein Grund für eine Befreiung von der spanischen Gewinnsteuer. Für die spanische Spekulationssteuer auf den Gewinn ist es unerheblich, wie lange die Immobilie gehalten wurde.

Da jedoch neben der spanischen Steuer bei in Deutschland ansässigen Personen eine weitere Besteuerung des Veräußerungsgewinns in Deutschland möglich ist, kann es dennoch sinnvoll sein, die deutsche Spekulationsfrist abzuwarten.

Bemessungsgrundlage

Der in Spanien zu versteuernde Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Wert der Übertragung (valor de transmisión) und dem Wert des Erwerbs (valor de adquisición), Art. 34 LIRPF.

Der Erwerbswert setzt sich zusammen aus dem beim Erwerb gezahlten Kaufpreis bzw. dem bei der Erbschaftsannahme deklarierten Wert, zuzüglich der nachgewiesenen Kosten für bestimmte Baumaßnahmen, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten, Anwaltskosten, Grundbuchamtsgebühren und der mit dem Erwerb verbundenen Steuern (je nach Fall Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Stempelsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer).

Der Übertragungswert ist der beurkundete Verkaufspreis, abzüglich der mit dem Verkauf verbundenen Kosten, z.B. für einen Anwalt, Makler, Energieausweis, Austragung der Hypothek aus dem Grundbuch oder Plusvalía.

Wurden im Laufe der Jahre Abschreibungen geltend gemacht, erhöhen diese die Bemessungsgrundlage.

Steuerminderungen

Eine Steuerermäßigung in Höhe von 50% kommt in Betracht, wenn die Immobilie zwischen dem 12.05.2012 und dem 31.12.2012 erworben wurde. Wurde die Immobilie bereits vor dem 31.12.1996 bzw. vor dem 31.12.1994 erworben, kommt ebenfalls eine Ermäßigung in Betracht.

Gewisse Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können den Erwerbswert erhöhen und so die Bemessungsgrundlage mindern. Allerdings besteht hier die Herausforderung zur Abgrenzung zu bloßen Reparaturen und Instandhaltung, welche das spanische Finanzamt nicht akzeptiert. Nur substanzerweiternde und nutzungsverlängernde Baumaßnahmen, welche auch mit entsprechender Rechnung dokumentiert sind, werden akzeptiert.

Um Gewinnsteuer zu sparen, kann auch im Rahmen der vorangehenden Erbschaftsabwicklung der Erwerbswert etwas höher angesetzt werden, was den Verkaufsgewinn und die spätere Gewinnsteuer beim Verkauf verringert. Das macht aber nur Sinn, wenn die Erbschaftssteuer niedrig ausfällt.

Für die Geltendmachung von Steuerminderungen ist eine Prüfung im Einzelfall unerlässlich.

Höhe der Besteuerung

Für Verkäufer, die in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sind, beträgt der Steuersatz 19%. Liegt der Wohnsitz außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums, beträgt der Steuersatz auf die errechnete Bemessungsgrundlage 24%, Art. 25 Ley IRNR.

Spekulationssteuer in Deutschland

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Immobilien sind gemäß § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig. Das deutsche Einkommensteuergesetz unterscheidet dabei nicht, ob sich die Immobilie in Deutschland oder im Ausland befindet, wenn der Verkäufer in Deutschland steuerlich ansässig ist.

Ausgenommen von der deutschen Spekulationssteuer sind Immobilien, welche im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Darunter können auch Ferienimmobilien fallen, die nicht vermietet werden und im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden (Urteil BFH vom 27.06.2017).

Eine Steuerpflicht in Deutschland entfällt dann in jedem Fall nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Die Höhe der deutschen Steuerlast richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuertarif und kann daher durchaus über dem spanischen Steuersatz von 19 % liegen, was dann zu einer Nachzahlung der Differenz in Deutschland führt.

Doppelbesteuerungsabkommen

Nach den von Spanien unterzeichneten Doppelbesteuerungsabkommen unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von in Spanien belegenem unbeweglichen Vermögen der Besteuerung in beiden Ländern.

Nach Art. 13 Abs. 1 DBA-Spanien können Gewinne, die eine in Deutschland ansässige Person aus der Veräußerung von in Spanien belegenen Immobilien erzielt, in Spanien besteuert werden.

Eine Doppelbesteuerung wird jedoch nach Art. 22 (2) b) vii) DBA-Spanien durch Anrechnung der spanischen Gewinnsteuer auf die deutsche Spekulationssteuer vermieden, wenn der Steuerpflichtige seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hatte.

Somit kommt es zu einer zusätzlichen Besteuerung durch den deutschen Fiskus, wenn der Steuerpflichtige in Deutschland einer höheren Gewinnbesteuerung unterliegt als in Spanien.

Immobilie in Spanien steuerfrei verkaufen

Wie bereits erwähnt, ist das Abwarten der Spekulationsfrist im Hinblick auf die spanische Gewinnbesteuerung nicht sinnvoll. Eine völlig steuerfreie Veräußerung trotz Gewinns kommt daher nur in bestimmten Einzelfällen in Betracht, wenn sowohl in Spanien als auch im Wohnsitzland Steuerbefreiungen greifen.

Steuerbefreiungen von der spanischen Gewinnbesteuerung kommen in Betracht für Verkäufer, die das 65. Lebensjahr vollendet haben oder für Verkäufer, die pflegebedürftig sind. Ein steuerfreier Verkauf in Spanien ist auch möglich, wenn wenn der Veräußerungserlös aus einer selbstgenutzten Wohnimmobilie stammt und in eine andere selbstgenutzte Wohnimmobilie reinvestiert wird.

Die kommunale Wertzuwachssteuer – Plusvalía beim Verkauf

Neben der Gewinnsteuer fällt je nach Fall auch die städtische Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Diese fällt vom Betrag her aber meist eher gering aus.

Grundsteuer IBI bei Verkauf

Die Grundsteuer IBI wird von der Person geschuldet, die am 1.1. Eigentümer der Immobilie war bzw. am 1.1. als Eigentümer im Kataster eingetragen war, und zwar für das gesamte Jahr vom 1.1. bis zum 31.12. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie im Laufe des Jahres verkauft wurde.

Für die Zahlung der IBI sollten sich Käufer und Verkäufer absprechen. Eine entsprechende Vereinbarung kann im notariellen Kaufvertrag oder im privaten Vorvertrag getroffen werden. Idealerweise sollte der Verkäufer die Einzugsermächtigung für IBI und Müll nicht sofort widerrufen und sich noch ein letztes Mal um die Zahlung kümmern, auch wenn der Verkauf dann schon einige Monate zurückliegt. Der Käufer kann seinen anteiligen Betrag für das laufende Jahr beim Notartermin mit auszahlen oder zu einem späteren Zeitpunkt vereinbarungsgemäß an den Verkäufer überweisen.

Die Immobilie und damit letztlich der Käufer haftet per Gesetz für eventuelle IBI-Schulden des Voreigentümers, welche das Finanzamt nicht eintreiben kann.