
Grundbuch Spanien
Rechtsanwalt Cebulla hilft Ihnen bei Angelegenheiten rund um das spanische Grundbuch.
Grundbuchauszug Spanien beantragen
Neben Hinweisen zur Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges finden Sie auf dieser Seite viele weitere nützliche Informationen zum spanischen Grundbuch und Kataster. So erfahren Sie im Anschluss an diesen Abschnitt, welche Daten ein Grundbucheintrag enthält und wie und unter welchen Voraussetzungen Änderungen des Grundbucheintrags vorgenommen werden können.
Die Beantragung eines Grundbuchauszuges kann in vielen Situationen nützlich oder interessant sein. Für Kaufinteressenten oder Erben einer Immobilie ebenso wie zum Beispiel für den Ehepartner bei einer Scheidung oder für Geschäftspartner und Gläubiger des Eigentümers. Oft sind es auch die Eigentümer selbst, die sich an uns wenden, um zu erfahren, was im Grundbuch steht.

Am einfachsten und schnellsten beantragen Sie den Grundbuchauszug mit unserer Hilfe online. Oder schicken Sie uns eine kurze Nachricht per E-Mail mit Ihrem Anliegen. Wir leiten den Antrag digital weiter und senden Ihnen den Grundbuchauszug zeitnah per E-Mail zu.
Für die Beantragung notwendige Daten
Am einfachsten ist die Grundbucheinsicht, wenn Sie den Namen des Eigentümers oder – bei mehreren Eigentümern – zumindest den Namen eines Eigentümers kennen. Wenn Sie den Namen eines früheren Eigentümers kennen, ermöglicht dies ebenfalls die Suche nach dem Grundbucheintrag. Mit dem Namen des Eigentümers und der ungefähren Lage der Immobilie kann ein spanisches Grundbuchamt dann fast immer problemlos den entsprechenden Grundbucheintrag finden.
Ebenso kann ein aktueller Grundbuchauszug schnell und problemlos beantragt werden, wenn Sie eine Kopie einer alten notariellen Urkunde haben, in der die Immobilie genannt ist. Gleiches gilt, wenn Sie über einen alten Grundbuchauszug verfügen. Über die dort enthaltene Grundstücksnummer Número de Finca oder die 14-stellige IDUFIR-Nummer bzw. CRU kann eine Immobilie eindeutig zugeordnet werden.
Die bloße Information über die Lage einer Immobilie reicht ohne weitere Recherche nicht aus, um den Grundbucheintrag zu finden. Das spanische Grundbuch ist nicht nach Straßen oder Orten geordnet und es gibt keinen Grundbuchplan.
Kann jede beliebige Person einen Grundbuchauszug beantragen?
Ein berechtigtes Interesse muss für die Grundbucheinsicht vorliegen. Daran werden in Spanien aber keine großen Anforderungen gestellt. Es genügt z.B. bloßes Kaufinteresse oder ein Interesse daran, die Immobilie zu mieten. Gerade bei Antragstellung durch einen Rechtsanwalt oder etwa andere Behörden wird das berechtigte Interesse nicht weiter hinterfragt.
Folgende Punkte werden als legitimes berechtigtes Interesse anerkannt:
- Prüfung der finanziellen Situation des Eigentümers, z. B. wenn dem Eigentümer ein Darlehen gewährt werden soll oder wenn Sie die Immobilie mieten möchten.
- Prüfung der an der Immobilie eingetragenen Rechte, z. B. Interesse des Nachbarn sein Wegerecht zu prüfen, Interesse des Darlehensgebers, die eingetragene Hypothek zu prüfen.
- Recherche für Vertragsschluss oder rechtliche Schritte, z. B. bei Kaufinteresse, Interesse, die Immobilie zu mieten, Absicht rechtliche Schritte gegen den Eigentümer oder in Bezug auf die Immobilie einzuleiten.
- Antragsteller ist Eigentümer, Miteigentümer, Nießbraucher, Erbe oder hat ein sonstiges Recht an der Immobilie.
Für einen einfachen Grundbuchauszug genügt die bloße Versicherung, dass eines der genannten berechtigten Interessen vorliegt. Normalerweise müssen auch keine Unterlagen zum Nachweis des Interesses vorgelegt werden.
Ist eine Vollmacht notwendig?
In Deutschland und anderen Ländern wird für die Beantragung eines Grundbuchauszuges eine Vollmacht des Eigentümers verlangt. In Spanien ist das nicht der Fall. Auch ohne besondere Vollmacht kann jeder einen spanischen Grundbuchauszug beantragen, selbst Nachbarn, Schwiegereltern, Geschäftspartner, Gläubiger oder sonstige Dritte.
Alles, was wir für die Grundbuchabfrage benötigen, sind die oben beschriebenen Daten zum Auffinden der Immobilie. Anders verhält es sich bei der Änderung von Grundbucheintragungen, z.B. bei der Eintragung von Erbschaften oder Neubauerklärungen. Hierfür ist sehr wohl eine Vollmacht erforderlich.
Honorar und Gebühren für die Grundbucheinsicht
Für die Beantragung einer Nota Simple einschließlich einer ersten Orientierung und Beratung mit eventueller Handlungsempfehlung sowie einer Zusammenfassung bzw. inhaltlichen Erörterung in deutscher Sprache berechnen wir als Dienstleister grundsätzlich 400 € inkl. MwSt. und Auslagen. Wenn Sie nur den Grundbuchauszug ohne Beratung und Übersetzung benötigen, können Sie diesen für 70 € (inkl. MwSt. und Gebühren) hier bestellen.
Grundbuchauszug + Beratung
Grundbuchauszug mit Erklärungen und Inhaltszusammenfassung in deutscher Sprache.
- Beantragung Nota Simple
- Erläuterungen und Erklärungen zum Inhalt
- Inhaltszusammenfassung auf Deutsch
*einschließlich 21% Umsatzsteuer und Grundbuchamtsgebühren.
Nur Grundbuchauszug
Sie beauftragen uns über dieses Formular und teilen dabei die notwendigen Daten mit.
- Beantragung der Nota Simple.
- Keine Erläuterungen zum Inhalt.
- Keine Übersetzung oder Beratung.
*einschließlich 21% Umsatzsteuer und Grundbuchamtsgebühren.
Bei individuell gelagerten Sachverhalten teilen wir Ihnen gerne die Kosten für unsere Dienstleistungen auf Einzelfallbasis mit. Neben der Beantragung einfacher Grundbuchauszüge sind wir z.B. auch behilflich bei Beantragung von
- komplexen Grundbuchauszügen, wie etwa Teilungserklärungen von Gebäuden
- historischen Grundbuchauszüge
- speziellen individuellen Bescheinigungen des Grundbuchamtes zu einem bestimmten Thema
- Suche im Grundbuch nach Grundstücken oder Immobilien, die auf einen bestimmten Namen eingetragen sind
Bearbeitungsdauer Grundbuchauszug
Eine angeforderte Grundbuchabfrage liegt normalerweise in wenigen Tagen vor, oftmals sogar am selben oder nächsten Werktag. Bis zum Erhalt eines beglaubigten Grundbuchauszuges Certificación können hingegen mehrere Wochen vergehen.
Zuständigkeit
Als Faustregel kann man sagen, dass das Grundbuchamt in der Nähe des Grundstücks zuständig ist, aber in städtischen Gebieten oder z.B. an Ortsgrenzen ist die Zuordnung nicht immer einfach. Bei ländlichen Grundstücken ist dann hilfreich, wenn Sie uns statt der Adresse einen Link zu Google Maps, die Koordinaten oder die Katasternummer des Grundstücks schicken.
Wenn Sie über einen alten Grundbuchauszug oder eine alte notarielle Urkunde verfügen, können Sie anhand dieses Dokuments das zuständige Grundbuchamt erfahren. Wenn Sie nicht wissen, wo und wie viele Immobilien eine Person in Spanien besitzt, können wir auch eine Bescheinigung beantragen, aus der hervorgeht, bei welchem Grundbuchamt bzw. bei welchen Grundbuchämtern Immobilien auf einen bestimmten Namen eingetragen sind.
Organisation der Grundbuchämter in Spanien
Jedes Grundbuchamt in Spanien hat seinen eigenen Zuständigkeitsbereich. Das spanische Staatsgebiet ist in Grundbuchbezirke, die sogenannten Distritos Hipotecarios, eingeteilt. Gemeinden bzw. auf Spanisch Términos Municipales mit vielen Einwohnern haben mehrere Grundbuchämter. Gemeinden mit wenigen Einwohnern sind in einem gemeinsamen Grundbuchamt zusammengefasst. Für jeden Distrito Hipotecario gibt es ein Grundbuchamt, das von einem Grundbuchrichter Registrador geleitet wird.
Anders als in Deutschland sind die Grundbuchämter in Spanien von den Amtsgerichten unabhängig. Das Grundbuch in Spanien Registro de la Propiedad hat organisatorisch nichts mit den Gerichten Juzgados zu tun. Die Amtsgerichte sind in Spanien für Klagen und Prozesse zuständig, nicht aber für die Führung und Verwaltung des Grundbuchs. Die spanischen Grundbuchämter sind organisatorisch dem spanischen Ministerium für Justiz und der Generaldirektion der Registerämter und Notare in Madrid unterstellt.
Beispiele für Zuständige Grundbuchämter auf den Balearen
- Für die komplette Insel Formentera ist das Grundbuchamt Ibiza Nr. 4 zuständig.
- Für Andratx ist das Grundbuchamt Palma Nr. 10 zuständig.
- Für Santanyí ist das Grundbuchamt Felanitx Nr. 2 zuständig.
- Für Artà ist das Grundbuchamt Manacor Nr. 2 zuständig.
- Für den westlichen Teil von Menorca ist das Grundbuchamt Ciutadella zuständig, für den Osten der Insel das Grundbuchamt Maó und Mercadal.
Spanischen Grundbuchauszug vor Ort beantragen
Es spricht auch nichts dagegen, einen spanischen Grundbuchauszug selbst zu beantragen. Mit etwas Glück treffen Sie auf einen hilfsbereiten Mitarbeiter, je nach Publikumsverkehr und Situation kann der persönliche Besuch beim Grundbuchamt in Spanien aber auch zeitraubend und anstrengend sein.
Nach der Ermittlung des zuständigen Grundbuchamtes und der Vorsprache vor Ort wird Ihnen ein Antragsformular in spanischer Sprache ausgehändigt, in das Sie Ihre Daten und die Daten der Immobilie eintragen müssen.
Nach Zahlung der Gebühr werden Sie nach einigen Tagen benachrichtigt, dass das Dokument abgeholt werden kann. Ein Grundbuchauszug in Papierform wird in der Regel bei persönlicher Beantragung nicht sofort ausgestellt, sondern muss einige Tage später abgeholt werden.
Öffnungszeiten Grundbuchämter
Eine Terminvereinbarung ist nicht erforderlich. Jeder kann während der gesetzlichen Öffnungszeiten von Montag bis Freitag von 9.00 bis 17.00 Uhr ohne Voranmeldung vorsprechen. Im Sommer sind die Öffnungszeiten teilweise aber etwas kürzer.
Grundbuchamtsgebühren
Ein großer Vorteil der persönlichen Antragstellung sind die geringen Kosten für die Nota Simple. Bei Beantragung vor Ort in Papierform beträgt die Gebühr lediglich 3,01 EUR zzgl. MwSt.. Ein historischer oder beglaubigter Grundbuchauszug ist deutlich teurer und die Gebühren können ca. 30 bis 100 EUR betragen.
Im spanischen Grundbuch enthaltene Informationen

Im spanischen Grundbuch werden, wie in anderen Ländern auch, Rechte und Lasten an Grundstücken eingetragen. Darüber hinaus enthält es weitere Informationen wie die Beschreibung der Immobilie, die Bebauung, Flächenangaben und die Abgrenzung zu Nachbargrundstücken.
Um einen Grundbucheintrag zu ändern, muss dem Grundbuchamt eine eintragungsfähige öffentliche Urkunde vorgelegt werden. Dies ist in der Regel eine notarielle Urkunde. Es können aber auch gerichtliche Entscheidungen oder Verwaltungsakte eingetragen werden.
Grundbucheintrag keine gesetzliche Pflicht
Obwohl das spanische Grundbuch bereits seit einigen Jahrzehnten existiert, gibt es vor allem in ländlichen Gebieten Spaniens immer noch Immobilien und Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. In den meisten Fällen halten die Eigentümer eine Eintragung nicht für notwendig, da sie ihr Eigentumsrecht auch ohne Grundbucheintrag ausreichend abgesichert sehen. Oft geht es auch nur darum, die mit der Grundbucheintragung verbundenen Kosten und Steuern zu sparen.
Aber auch wenn in Spanien rein rechtlich Kaufverträge ohne Grundbucheintragung wirksam sind und das Eigentum rein rechtlich auch ohne Grundbucheintragung übertragen werden kann, ist keinem Käufer zu dieser Art des Immobilienerwerbs zu raten. Zukünftige Probleme sind hier vorhersehbar. Jeder vernünftige Verkäufer wird die Immobilie vor dem Verkauf ins Grundbuch eintragen lassen und kein vernünftiger Makler wird eine Immobilie im Angebot haben, bei der der Verkäufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Auf Mallorca sind die allermeisten Immobilien auch im Grundbuch eingetragen. In anderen Regionen Spaniens mag dies häufiger nicht der Fall sein, allerdings nur bei Grundstücken, die seit Jahrzehnten nicht notariell übertragen wurden.
Publizitätsprinzip
Das Grundbuch schafft durch seine Publizitätswirkung nach außen Rechtssicherheit und wirtschaftliche Sicherheit im Immobiliensektor. Die Richtigkeit der eingetragenen Daten wird widerlegbar vermutet. Das spanische Grundbuch ist öffentlich und kann von jedermann ohne große Hürden eingesehen werden.
Aus dem Publizitätsprinzip der eingetragenen Informationen können sich Rechtsvermutungen ergeben, z.B. dass der eingetragene Eigentümer auch der tatsächliche Eigentümer ist. Die Angaben im Grundbuch gelten dann als richtig. Gegenüber einer Person, die im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchinhalts einen Vertrag abschließt, hat eine abweichende Rechtslage in der Realität keine Konsequenzen. Die Richtigkeit des Grundbuchs wird dann z.B. zugunsten eines gutgläubigen Erwerbers vermutet und dieser erwirbt gutgläubig Eigentum. Diese Wirkungen kann nur das Grundbuch, nicht aber das spanische Kataster entfalten.
Fast alle im spanischen Grundbuch eingetragenen Rechte sind absolute Rechte, die gegen jedermann wirken, gerichtlich durchsetzbar sind und nur durch ein gerichtliches Verfahren aufgehoben werden können. Wer ein im Grundbuch eingetragenes Recht im gerichtlichen Verfahren bestreitet, trägt die Beweislast dafür, dass die tatsächliche Rechtslage entgegen der Publizität des Grundbuchs eine andere ist.
Eintragbare dingliche Rechte und Lasten
Zu den eintragungsfähigen Rechten an Fincas und Eigentumswohnungen gehören dingliche Rechte wie Eigentum, Nießbrauch oder Nutzungs- und Wohnrechte. Der Rechtsinhaber wird mit Namen und NIE-Nummer genannt. Ebenso wird der jeweilige Anteil am Gesamteigentum sowie der Name des Notars und das Datum der Unterzeichnung der Urkunde über den Rechtserwerb angegeben.
Zum sind auch Beschränkungen, Lasten und Rechte Dritter eintragbar. Zu nennen sind etwa Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, Hypotheken, Rückkaufsrechte oder Erbbaurechte. Auch andere Rechte am Grundstück können eingetragen werden, wie z.B. Mietverträge, Optionsverträge, Teilungserklärungen, aufschiebende oder auflösende Bedingungen oder behördliche Genehmigungen.
Mit einer Art Vormerkung werden eingeleitete Gerichtsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Pfändungen vermerkt. Auch Verfügungsbeschränkungen oder Verfügungsverbote, z.B. bei beschränkt geschäftsfähigen Personen, sowie baurechtliche Verfahren, die das Grundstück betreffen, können eingetragen werden.
Eingetragene Hypothek
Wer in Spanien eine Immobilie kauft, die von einer spanischen Bank finanziert wird, muss beim Notartermin der Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld zustimmen, um den Scheck von der Bank zu erhalten. Bei Zahlungsverzug wird die Bank die Zwangsvollstreckung aus der eingetragenen Hypothek einleiten.
Der Text der eingetragenen Hypothek kann kurz oder etwas länger ausfallen. In jedem Fall werden die Gläubigerbank, die Höhe der Hauptschuld, der normale Zinssatz, der Verzugszinssatz und die Kosten einer eventuellen Zwangsvollstreckung genannt. All diese Beträge sind durch die Immobilie gesichert. Im Zeitalter der Digitalisierung wird dank der Möglichkeit von „copy and paste“ manchmal auch der komplette, seitenlange Text der notariellen Hypothekenbestellungsurkunde eingetragen.
Ist das Darlehen nach Jahren oder Jahrzehnten getilgt, ist die Bank verpflichtet, die Löschung der Hypothek im Grundbuch notariell zu beurkunden. Auch wenn ein Darlehen wirtschaftlich nicht mehr besteht, erfolgt die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch nicht automatisch. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, kann sich Stress in letzter Minute ersparen, wenn er sich frühzeitig um die Löschung kümmert. Ist die Hypothek zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht vollständig getilgt, nimmt ein Vertreter der Bank beim Notartermin einen Scheck über den offenen Restbetrag entgegen und unterzeichnet im Gegenzug die Löschungsurkunde für die Hypothek.
Beschreibung der Finca
Im Text der Beschreibung der Immobilie wird normalerweise als erstes das Gebiet angegeben, auf dem die Immobilie errichtet wurde. Eine finca urbana ist eine Immobilie, die sich innerhalb der Stadt oder auf einem Baugrundstück befindet. Eine finca rústica ist eine Immobilie im Außenbereich. Anschließend wird in einem Fließtext die Art der Immobilie näher erläutert, z.B. Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, gefolgt von Flächenangaben und einer Beschreibung des Gebäudes und der räumlichen Lage.
Finca kann begrifflich mit Immobilie gleichgesetzt werden, da Finca in der spanischen Rechtssprache der Oberbegriff für alle möglichen Arten von Immobilien ist. Eine Eigentumswohnung im Stadtgebiet ist im Grundbuch ebenso eine Finca wie ein Einfamilienhaus mit Grundstück. Nur umgangssprachlich verstehen viele Nicht-Spanier unter dem Begriff Finca ein Landgut oder ein Landhaus.
Beschreibung einer Eigentumswohnung

Bei Wohnungen werden gemäß der eingetragenen Teilungserklärung Angaben zum Stockwerk, Buchstaben oder Nummer der Wohnung, Flächenangaben und Zugang gemacht. Ebenso wird eine mehr oder weniger detaillierte Beschreibung des Sondereigentums, der Räume, der Terrasse und des Wohnbereichs gemacht. Des weiteren wird der Standort des Gebäudes durch Straßenname, Hausnummer oder den Gebäudenamen beschrieben.
Aufgeführt wird immer auch Annexeigentum, wie z. B. ein Stellplatz oder ein Abstellraum, sofern es sich dabei nicht um eine separate Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag handelt. Ebenso wird der in der Teilungserklärung angegebene Miteigentumsanteil am Gebäude, am Treppenhaus oder an der Gesamtanlage genannt.
Beschreibung von Einfamilienhäusern
Bei Grundstücken mit einem Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte werden neben der Einordnung als Finca rústica oder Finca urbana zunächst die Grundstücksgröße und die Lage beschrieben. Die angrenzenden Grundstücke werden mit der Katasternummer oder den Namen der Eigentümer angegeben. Wege, Straßen, Flüsse und Himmelsrichtungen dienen ebenfalls der räumlichen Einordnung. Es folgen Angaben zur Immobilie selbst, Flächenangaben, Zimmer, Stockwerke, Pool, Veranda, Garage etc.
Sonstige Angaben
Die Katasternummer wird ebenfalls angegeben, wenn das Grundstück vor nicht allzu langer Zeit übertragen wurde. Bei älteren Grundbucheintragungen kann die Katasternummer fehlen.
Zeichnungen und Baupläne werden im spanischen Grundbuch nicht eingetragen. In jüngster Zeit können jedoch Vermessungen mit GPS-Koordinaten und Vermessungspunkten der Grundstücksgrenzen und des Gebäudes eingetragen werden. Dies gilt naturgemäß nur für Einfamilienhäuser und Grundstücke, nicht jedoch für Eigentumswohnungen oder andere Immobilien mit Sondereigentum.

Grundbuchänderungen in Spanien
Sind die Angaben im Grundbuch veraltet, kann eine Berichtigung des Grundbuchs geboten sein. Bei Wohnungs- und Sondereigentum ist dies nur gemeinsam mit allen anderen Eigentümern des Gebäudes möglich oder wenn zumindest die Eigentümergemeinschaft zustimmt. Aber auch bei Grundstücken müssen unter Umständen die Nachbarn beteiligt werden.
Korrekte Eintragung der Bebauung
Oft entspricht die im Grundbuch und Kataster eingetragene Bebauung nicht ganz der Realität, was bei einem Verkauf der Immobilie zum Hindernis werden kann. In solchen Fällen ist die erstmalige Eintragung einer Bebauung oder die Berichtigung der bestehenden Gebäudebeschreibung vorzunehmen.
Wenn Teile der Bebauung nicht eingetragen sind, ist dies manchmal ein Hinweis auf die baurechtliche Illegalität dieser Anbauten. Die fehlende Eintragung kann aber auch andere Gründe haben. Die Bebauung muss durch eine sogenannte Neubauerklärung Declaración de Obra Nueva im Grundbuch eingetragen werden. Ohne entsprechende Nachweise wie einer Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung wird das Grundbuchamt die Änderung ablehnen.
Nicht nur auf Mallorca, sondern auch im übrigen Spanien kommt es häufig vor, dass die Beschreibung im Grundbuch (z.B. „Feld mit Mandelbäumen“) und die Realität (bebautes Grundstück mit Einfamilienhaus) nicht übereinstimmen. Auch treten immer wieder Fälle auf, in denen Bauten nur unvollständig eingetragen sind, z.B. ein Swimmingpool oder ein Nebengebäude nicht erwähnt werden. Vor Abschluss eines Options- oder Kaufvertrages sollte man in einem solchen Fall hellhörig werden und genau prüfen lassen, warum dies nicht der Fall ist.
Eintragung einer sog. Altbauerklärung
Anbauten, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden und auch nicht nachträglich genehmigt werden können, können unter bestimmten Voraussetzungen mit einer sogenannten Altbauerklärung in das Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang wird manchmal fälschlicherweise als Legalisierung bezeichnet, zutreffender ist jedoch der Begriff Bestandsschutz. Hierfür sind bestimmte Bescheinigungen erforderlich, u.a. dass der Bauverstoß verjährt ist und kein Verfahren bei der Baubehörde anhängig ist.
Nachträgliche Legalisierung
Neben dem sog. Bestandsschutz und der Altbauerklärung ist die nachträgliche Legalisierung ein weiterer Weg zur korrekten Eintragung von Bauten. Wenn die nicht genehmigten Anbauten den Bauvorschriften entsprechen und genehmigungsfähig sind, muss ein Architekt ein sogenanntes Proyecto de Legalización erstellen, das beim Bauamt eingereicht werden muss. Sind Teile des Anbaus nicht genehmigungsfähig, müssen sie vom Eigentümer angepasst oder entfernt werden.
Wenn der Anbau oder die Erweiterung den Baunormen entspricht, erteilt die Stadt eine nachträgliche Baugenehmigung und eine Bauabnahmebescheinigung. Damit kann die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch der Realität angepasst werden. In einigen Regionen Spaniens und je nach Sachlage kann die Legalisierung auch ohne Baugenehmigung erfolgen. In diesem Fall genügt das Gutachten eines Architekten oder eines technischen Architekten.
Legalisierung auf den Balearen gem. Gesetzesdekret 3/2024 vom 24. Mai 2024
Mit dem Gesetzesdekret 3/2024 vom 24. Mai 2024 haben die Balearen die Möglichkeit geschaffen, Schwarzbauten auf ländlichen Grundstücken zu legalisieren. Unter bestimmten Voraussetzungen können nach diesem Dekret Schwarzbauten innerhalb von drei Jahren legalisiert werden.
Voraussetzung ist, dass das betreffende Gebäude Bestandsschutz genießt, was in der Regel der Fall ist, wenn der Baurechtsverstoß mindestens acht Jahre zurückliegt. Bauten in bestimmten Gebieten müssen jedoch vor dem 29. Mai 2014 bzw. vor dem 10. März 1991 errichtet worden sein. Eine Legalisierung für Zwecke der Ferienvermietung ist nicht möglich.
Als Gegenleistung für die Legalisierung muss der Eigentümer eine Gebühr bzw. Entschädigung zahlen. Wer Eigentümer einer ländlichen Immobilie mit nicht eingetragener Bebauung ist, sollte diese geschaffene Möglichkeit der Wertsteigerung auf jeden Fall prüfen und nicht ungenutzt verstreichen lassen.
Eintragung einer Vermessung
Oft sind ältere Grundbucheintragungen sehr ungenau und können Zweifel über die genauen Grundstücksflächen, Grundstücksgrenzen und Gebäudeflächen auslösen. Bei ungenauen alten Grundbucheintragungen kann es ratsam sein, eine Vermessung der Grundstücksfläche und der bebauten Flächen durchführen zu lassen und diese in das Grundbuch einzutragen. Bei geringfügigen Abweichungen kann die genaue Vermessung auch ohne Zustimmung der Nachbarn im Grundbuch eingetragen werden.
Richtigstellung von Flächenangaben
Die Flächen sind naturgemäß ein ganz entscheidendes Element einer Immobilie, sei es die bebaute Fläche, die Größe der Räumlichkeiten, Flächen eines Pools, einer Terrasse etc. oder die Grundstücksgröße selbst. Bei sehr alten Grundbucheintragungen gibt es in Spanien jedoch manchmal keine Flächenangabe mit der Grundstücksgröße. In einem solchen Fall ergibt sich die Grundstücksfläche nur indirekt aus den angegebenen Grundstücksgrenzen. Leider wird auch nicht immer angegeben, ob es sich bei den Quadratmeterangaben um die bebaute Fläche, die Nutzfläche oder die Wohnfläche handelt.
Falsche Flächenangaben können verschiedene Ursachen haben. Vielfach werden Grundstücksflächen zu klein oder zu gross angegeben. Die Berichtigung solcher Fehler kann je nach Sachlage relativ einfach, aber auch sehr kompliziert sein. Bei größeren Abweichungen ist es notwendig, die neue Vermessung im Amtsblatt zu veröffentlichen und auch den Nachbarn förmlich zuzustellen, damit diese Widerspruch einlegen können.
Wie sieht ein gängiger spanischer Grundbuchauszug aus?

Die Nota Simple ist ein einfacher unbeglaubigter Grundbuchauszug, der aus drei Teilen besteht: Deckblatt, eigentlicher Grundbuchauszug und Nachspann mit rechtlichen Hinweisen.
Der Abschnitt mit dem Grundbuchauszug besteht aus den Grundbuchdaten der Immobilie, d.h. der Immobiliennummer Número de Finca und IDUFIR, gefolgt von einer Beschreibung der Immobilie. Die Número de Finca identifiziert eine bestimmte Immobilie bei einem bestimmten Grundbuchamt. Die IDUFIR oder auch CRU ordnet eine Immobilie spanienweit eindeutig zu.
Um einen spanischen Grundbuchauszug lesen und verstehen zu können, sind Spanischkenntnisse unerlässlich. Ein spanischer Grundbuchauszug besteht im Wesentlichen aus einem Fließtext in spanischer Sprache, der in verschiedene Abschnitte unterteilt ist. Eine Gliederung wie in Deutschland mit drei Abteilungen gibt es in Spanien nicht. Anhand des Mustergrundbuchauszuges können Sie sich einen Eindruck verschaffen, wie ein spanischer Grundbuchauszug in etwa aussieht.
Arten von Grundbuchauszügen in Spanien

Am häufigsten erfolgt Grundbucheinsicht in Spanien mittels der sog. Nota Simple, einem einfachen Grundbuchauszug. Beglaubigte Grundbuchauszüge, auf Spanisch Certificación, werden im Vergleich zur Nota Simple seltener beantragt. Dies ist deshalb der Fall, da eine Certificación teurer und komplizierter zu bekommen ist und da eine einfache Nota Simple in den meisten Fällen ausreicht.
Daneben gibt es noch eine Grundbuch-Such-Bescheinigung nach einem Eigentümer-Namen oder nach der spanischen Bürgernummer, mit welcher man eine Liste jener Grundbuchämter erhält, bei welchen Immobilien auf diesen Namen oder die NIE einer bestimmten Person eingetragen sind.
Im Gegensatz dazu haben Katasterauszüge mit dem Grundbuch nichts zu tun. Das Katasteramt ist eine vom Grundbuchamt unabhängige eigenständige Behörde, bei welcher die Immobilien vor allem zu Steuerzwecken registriert werden.
Die Certificación: Historische Grundbuchbescheinigung und beglaubigter Grundbuchauszug

Auch historische Grundbuchdaten können eingesehen werden. Mit einer solchen Certificación können auch ältere Grundbucheintragungen einer bestimmten Immobilie in Erfahrung gebracht werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann bescheinigt werden.
Es handelt sich bei der Certificación um einen mit Siegel und Unterschrift beglaubigten Grundbuchauszug. Die mit einer Immobilie verbundenen Lasten und Rechte werden mit maximaler Beweiskraft bescheinigt. Auf Deutsch wird die Certificación als historischer bzw. beglaubigter Grundbuchauszug übersetzt. Ebenso kann man von einem vollständigen qualifizierten Grundbuchauszug sprechen.
Unterschied zwischen Certificación und Nota Simple
Eine Certificación ist eine öffentliche Urkunde mit entsprechend hohem Beweiswert. Beispielsweise in einem Gerichtsverfahren muss ein solcher Grundbuchauszug vorgelegt werden. Die Antragstellung ist etwas komplizierter und dauert länger als bei einem normalen Grundbuchauszug. Zudem sind die Gebühren höher und in einigen Fällen muss das berechtigte Interesse des Antragstellers begründet werden.
Im Gegensatz zur Certificación enthält die Nota Simple lediglich Daten zur aktuellen Grundbuchsituation, zum aktuellen Eigentümer und zu aktuell gültigen Lasten. Zudem ist eine Nota Simple nur zu Informationszwecken gedacht und ist nur eine mehr oder weniger unverbindliche Auskunft des Grundbuchamtes.
Nicht nur aus Gründen der Praktikabilität und der Kosten ist eine Nota Simple in der Praxis in den meisten Fällen ausreichend. Nur für den Fall, dass die historischen Grundbuchdaten von Interesse sein sollten oder wenn der Grundbuchauszug aus irgendwelchen Gründen einen höheren Beweiswert haben soll, ist es sinnvoll, eine Certificación zu beantragen. Etwa vor einem Immobilienkauf kann es interessant sein, auf diese Weise eine Kopie der gesamten Grundbuchhistorie oder der eingetragenen Teilungserklärung und der Satzung der Eigentümergemeinschaft zu bekommen.
Form einer Certificación
Die Certificación gibt es in Papierform und digital als PDF-Datei. Wird die Bescheinigung in Papierform beantragt, wird das Dokument manuell vom Grundbuchamtsdirektor Registrador unterschrieben und mit einem Stempel versehen. Einige Grundbuchämter stellen einen solchen qualifizierten Grundbuchauszug inzwischen aber auch als PDF-Datei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur und digitaler Unterschrift aus.
Im historischen oder beglaubigten Grundbuchauszug enthalte Daten
Wie der Name historisch vermuten lässt, können über ein solches Dokument auch ältere Übertragungen und Eintragungen aus der Vergangenheit bescheinigt werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann vollständig beurkundet werden.
Wenn nicht die vollständige Grundbuch-Historie wiedergegeben werden soll, wird in dem Dokument ein gewisser Umstand oder eine bestimmte Eintragung bescheinigt, gemäß dem eingereichten Antrag und dem Auskunftsersuchen des Antragstellers.
Jede Eintragung Inscripción wird laufend nummeriert und ist chronologisch ansteigend. Zusammengefasst sieht das dann zum Beispiel so aus:
- Eintragung 1. vom 10.10.2005: Teilungserklärung durch Bauträger
- Eintragung 2. vom 11.11.2005: Kauf durch Herrn Markus Mayer
- Eintragung 3. vom 11.11.2005: Hypothek zugunsten der Bank BBVA
- Eintragung 4. vom 01.04.2010: Erbschaft durch die Tochter Elisa Mayer
- Eintragung 5. vom 07.07.2010: Löschung der Hypothek der BBVA
- Eintragung 6. vom 07.07.2010: Kauf durch Ehepaar Müller
- Eintragung 7. vom 07.07.2010: Hypothek zugunsten Banco Sabadell
Teilungserklärung und Satzung der Eigentümergemeinschaft
Die Teilungserklärung, auf Spanisch División Horizontal und die Satzung der Eigentümergemeinschaft Estatutos finden sich in Spanien meist in ein und derselben notariellen Urkunde. Wenn ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten nach dem Bau in einzelne Einheiten unterteilt wird, geschieht dies mit einer solchen Teilungserklärung, welche vor dem Kauf einer Eigentumswohnung idealerweise geprüft werden sollte.
In dieser Urkunde wird das Gebäude als Ganzes beschrieben und dann anhand der Vermessungen und Baupläne in Untereinheiten unterteilt. Bei jeder Eigentumswohnung wird der jeweilige Quotient und Anteil am Gebäude und an der gesamten Eigentümergemeinschaft angegeben. Dieser Prozentsatz wird dann im jeweiligen Grundbucheintrag der Untereinheit genannt und ist für die Kostenverteilung unter den Eigentümern der entsprechende Multiplikator.
Mittels einer Certificación kann eine Kopie der Teilungserklärung und der Satzung der Eigentümergemeinschaft beim Grundbuchamt beantragt werden.
Spanischer Grundbuchauszug auf Deutsch
Viele fragen sich, ob ein spanischer Grundbuchauszug auch in deutscher Sprache erhältlich ist. Dem ist leider nicht so, jedenfalls nicht direkt vom Grundbuchamt. Das spanische Grundbuchamt bietet zur Zeit nur einen preiswerten Übersetzungsservice auf Englisch an, wobei die Übersetzungsqualität meist eher unbefriedigend ist. Einen Übersetzungsservice auf Deutsch gibt es derzeit nicht.
Für ein grundsätzliches Verständnis des Grundbuchauszuges bietet sich aber an, den Text z.B. bei www.deepl.com oder im Google Translator einzugeben.
Wenn Sie einen spanischen Grundbuchauszug auf Deutsch haben möchten, muss der Grundbuchauszug von uns oder einem Übersetzer separat auf Deutsch übersetzt werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass man zwar viele der auf Spanisch verwendeten Fachbegriffe ins Deutsche übersetzen kann, aber dadurch der Text für den Laien auch nicht viel verständlicher wird. Eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher unserer Meinung nach in den meisten Fällen eher nicht zielführend.
Besser als eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher, wenn Sie sich von uns oder einem anderen Experten zum Inhalt des Grundbuchauszuges beraten lassen. In den meisten Situationen ist es sehr sinnvoll, den erhaltenen spanischen Grundbuchauszug fachkundig analysieren zu lassen. Gerne fassen wir Ihnen schriftlich per E-Mail oder am Telefon die wichtigsten Punkte auf Deutsch zusammen und teilen Ihnen mit, ob Handlungsbedarf besteht. Für eine solche Erstberatung rechnen wir 300 EUR ab inklusive USt. und dem Grundbuchauszug.
Kann man eine Kopie einer eingetragenen notariellen Urkunde bekommen?
Falls über einen Grundbuchauszug nicht alle relevanten Informationen in Erfahrung gebracht werden können, kann eine Kopie einer notariellen Urkunde beantragt werden. Eine solche Kopie einer Escritura muss bei dem jeweiligen Notar, dessen Nachfolger oder beim zuständigen Notariatsarchiv beantragt werden – nicht beim Grundbuchamt. Hierbei sind wir gerne spanienweit für Kopien von Urkunden behilflich.
Für die Antragstellung sind die Daten des Notars sowie Ort und Datum der Unterzeichnung der Urkunde notwendig. Diese Angaben können einem Grundbuchauszug entnommen werden. Wenn der Antragsteller die Urkunde selbst unterzeichnet hat oder dabei mit Vollmacht vertreten wurde, ist es nicht notwendig, gesondert ein besonderes berechtigtes Interesse darzulegen.
Das Kataster in Spanien

Das Kataster und das Grundbuchamt sind in Spanien zwei verschiedene Behörden, mit unterschiedlicher praktischer Relevanz und jeweils eigenen Aufgaben und eigenem geschichtlichen Hintergrund.
Nichtspanier gehen oft davon aus, dass das Katasteramt in Spanien mit dem deutschen Kataster vergleichbar ist. Das ist weitestgehend nicht der Fall. Nachfolgend zeigen wir Ihnen die Unterschiede zu den Katasterbehörden anderer Länder und zum spanischen Eigentumsregister auf.
Das spanische Catastro und Katasterämter in anderen Ländern
Auch wenn Catastro so ähnlich klingt wie Kataster, besteht leider so gut wie keine inhaltliche und funktionelle Übereinstimmung anderer Katasterämter mit dem spanischen Catastro. Das spanische Katasteramt ist kein staatliches Vermessungsamt.
In Deutschland weist das Kataster die tatsächlichen Gegebenheiten einer Immobilie nach, die Größe, die Lage, Grenzen etc. In Spanien hingegen bieten Grundbuch und Kataster lediglich Anhaltspunkte für die tatsächlichen Gegebenheiten, wobei Abweichungen in der Realität keine Seltenheit sind. Durch das Katasteramt in Spanien werden keine genauen Vermessungen durchgeführt, teilweise wird aber aufgrund von Luftaufnahmen der eingetragene Umfang der Bebauung angepasst.
Das Katasteramt in Spanien ist eine Unterabteilung des Finanzamtes
Historisch bestand der Sinn des Katasters in Spanien darin, die Gemeinden mit Daten für die Bescheide der Grundsteuer IBI zu versorgen. Auch heute noch ist die Lieferung von Daten für die Finanzbehörden einer der Hauptzwecke der Behörde. Viele Spanier neigen deshalb dazu, ihr Eigentum im Kataster nicht oder nur in kleinerem Umfang einzutragen.
Auch wenn in den letzten Jahren der Datenaustausch zwischen dem Eigentumsregister und dem Katasteramt vorangetrieben wurde, so bestehen dennoch bis heute bei vielen Immobilien teils stark divergierende Angaben zum Grundbuch und zur Realität, vor allem bei den Flächen.
Öffentlicher Glaube und Rechtssicherheit
Das spanische Kataster kann im Vergleich zum Grundbuch keinen Gutglaubensschutz hinsichtlich der dort eingetragenen Rechte und Gegebenheiten entfalten. Auf die Information aus dem Grundbuch hingegen, etwa wem eine Immobilie gehört, kann sich ein gutgläubiger Dritter verlassen. Selbst wenn die Realität abweicht kann das Registro de la Propiedad im Vergleich zum Catastro einen Schutzmechanismus für jene Personen entfalten, welche Rechtsgeschäfte tätigen und dabei fälschlicherweise von der Richtigkeit ausgehen. Ein sog. gutgläubiger Dritter wird vom Gesetz so gestellt, wie wenn die eingetragene Rechtslage der tatsächlichen Rechtslage entspräche.
Nicht nur aus diesem Grunde ist das Ziel der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde deshalb primär immer die Eintragung in das Grundbuch und nicht die Änderung der Angaben im Kataster. Die Aktualisierung des Katasters ist zweitrangig und nur für die Steuern relevant.
Deutlich wird dieser Umstand auch daran, dass im Kataster in vielen Fällen immer nur ein Eigentümer registriert ist, auch wenn die Immobilie mehreren Personen gehört. Jeder Miteigentümer wird natürlich im Eigentumsregister mit seinem jeweiligen Anteil eingetragen, im Kataster hingegen wird von Amts wegen meist immer nur ein Haupteigentümer aufgeführt. Auf gesonderten Antrag müssen aber auch im Kataster alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil eingetragen werden.
Eintragung der Bebauung im Kataster

Im spanischen Kataster sind Angaben zu den bebauten Flächen eintragen. Die Art der Bebauung, etwa Wohnfläche, Pool, Terrasse, Abstellraum, Garage etc., wird näher bestimmt. Bei Eigentümergemeinschaften werden bei einzelnen Einträgen auch gemeinsam genutzte Flächen im Kataster eingetragen, nebst dem jeweiligen Anteil der Eigentumswohnung am Gesamteigentum. Dabei kommt aber immer wieder vor, dass die Quadratmeter weder dem Grundbucheintrag noch der Realität entsprechen.
Das Catastro enthält auch Pläne und Karten, welche je nach Sachverhalt gewisse Anhaltspunkte und eine erste Orientierung bieten können. Über die Webseite des spanischen Katasters gibt es einen Zugang zu einer Art Flurplan, einer Karte mit allen Immobilien in Spanien. Wenn man das entsprechende Grundstück gefunden hat kommt man so zum Katastereintrag einer Immobilie. Dieser Katasterplan basiert auf Luftaufnahmen und Angaben der Eigentümer.
Bei vielen Immobilien und Fincas sind über das Kataster schematische Zeichnungen der Grundrisse und der Bebauung abrufbar. Hier handelt es sich aber nicht um detaillierte Baupläne, sondern lediglich um sehr grobe und ungenaue Pläne.
Im Kataster eingetragene Daten
Neben Flächenangaben enthält ein Katastereintrag auch noch das Baujahr. Nützlich kann teils auch das beim Kataster gespeicherte Foto der Fassade der Immobilie sein. Katasterdaten kann man online über die Webseite des Katasters abrufen. Nicht frei abrufbar sind dort jedoch die geschützten Katasterdaten, wie der Katasterwert und der Name des Eigentümers.
Katasterauszug beantragen

Gerne helfen wir Ihnen auf Anfrage bei der Suche nach einem Katasterauszug. Mit den entsprechenden Daten kann man einen Katasterauszug im Normalfall auf der Webseite des Katasteramtes herunterladen.
Beim Kataster kann eine Immobilie im Unterschied zum Grundbuchamt auch mit Koordinaten oder der Adresse gefunden werden, da im Kataster die Immobilien geografisch zugeordnet sind. Am einfachsten findet man einen Katasterauszug, wenn die Katasterreferenznummer bekannt ist. In vielen Fällen kann diese Nummer dem Grundbuchauszug entnommen werden.
Der Katasterwert
Während im Grundbuch weder der Marktwert noch der Kaufpreis einer Immobilie zu finden ist, sind im Kataster mehrere Werte eingetragen: der Katasterwert ohne Bebauung, auch Kataster-Bodenwert genannt, sowie der Katasterwert der gesamten Immobilie. Aus der Differenz ergibt sich der Katasterwert der Bebauung. Es gab und gibt Pläne, einen Marktwert oder Steuerwert im Kataster einzutragen, diese wurden bislang aber nicht umgesetzt.
Der Katasterwert kann durch ein individuelles oder durch ein kollektives Neu-Bewertungsverfahren angepasst werden. Ändert sich der Marktwert im Vergleich zum Katasterwert auf einem bestimmten Gebiet, etwa weil der Bebauungsplan geändert wurde oder wenn viele Jahre seit dem letzten Bewertungsverfahren vergangen sind, sind die Stadtverwaltungen angehalten, beim Kataster eine kollektive Neubewertung zu initiieren. In diesem Verfahren werden neue Wertetabellen (Ponencia de Valores) ausgearbeitet und an die Eigentümer von Immobilien werden die neuen Katasterwerte förmlich zugestellt.
Innerhalb eines Monats nach der Zustellung kann Widerspruch gegen den neuen Katasterwert eingereicht werden. Wenn der neue Wert offensichtlich unrealistisch ist, sollte auf jeden Fall die Möglichkeit eines Widerspruches in Betracht gezogen werden, da auf diesem neuen Katasterwert eine Vielzahl von Steuern für die kommenden Jahre basieren.
Auf dem Katasterwert basiert unter anderem die Berechnung der Grundsteuer (IBI) und auch die jährlich mit dem Formular Modelo 210 abzuführende Einkommenssteuer für Nicht-Residenten. Ebenso hängt die Wertzuwachssteuer (Plusvalía), die Vermögenssteuer, die Erbschaftssteuer und auch die sog. Stempelsteuer vom Katasterwert ab.
Das Kataster und die Wirklichkeit
Wenn im Kataster größere Flächen oder Bauteile eingetragen sind, welche im Grundbuch nicht enthalten sind, kann dies auf illegale Gebäudeteile hindeuten. Typischer Fall ist zum Beispiel ein Pool, welcher auf der Katasterkarte klar sichtbar ist, im Grundbuch jedoch nicht eingetragen ist. Wenn für solche Anbauten keine Baugenehmigung vorlag, ist zu prüfen, ob der Anbau genehmigungsfähig ist oder ob zumindest Bestandsschutz besteht.
Kleinere Abweichungen der Flächenangaben zwischen Grundbuch und Kataster sind in Spanien normal, auch wenn das aus nordeuropäischer Sicht unverständlich ist. Diese Abweichungen sind auf die unterschiedliche Herkunft der Angaben zurückzuführen.
Bei Eintragungen von Amts wegen, also etwa nach Auswertung von Luftaufnahmen, neigt das Kataster dazu, eher größere Flächen einzutragen, da dem Eigentümer ein Steuervermeidungsinteresse unterstellt wird. Wenn ein Eigentümer hingegen nach einem Anbau oder Umbau einen Antrag auf Änderung stellt, wird er dazu neigen, die Flächen möglichst klein zu halten, da so die Steuern geringer ausfallen.
Fragen und Antworten Grundbuch Spanien
Bei einer sog. Nota Simple normalerweise wenige Tage, oft nur ein bis zwei Werktage. Bei einer Certificación kann es hingegen mehrere Wochen dauern.
Idealerweise die Número de Finca oder IDUFIR, es geht aber auch mit dem Namen eines Eigentümers.
Nein. In Spanien wird das verfolgte Interesse für die Beantragung eines Grundbuchauszuges sehr weit verstanden und im Normalfall auch nicht weiter geprüft oder hinterfragt.
Nein.