Steuerrecht ist ein weites Feld, gerade im internationalen Kontext. Aus diesem Grunde haben wir uns lediglich auf Steuererklärungen im Bezug auf Immobilien in Spanien spezialisiert.
Eine Immobilie in Spanien oder der Wohnsitz in Spanien sind die typischen Auslöser für Steuerpflichten beim spanischen Finanzamt. Auch wenn der Wohnsitz außerhalb Spaniens ist, genügt Immobilieneigentum als Anknüpfungspunkt für das spanische Finanzamt und ist Auslöser von Steuerpflichten in Spanien, welchen nachgekommen werden muss.
Was Nicht-Spanier dabei oft nicht wissen ist, dass das spanische Finanzamt nicht von sich aus Steuerbescheide versendet. In Spanien muss der Steuerpflichtige in den meisten Fällen selbst oder über einen Steuerberater für die Einreichung der Steuererklärungen sorgen.
Typische Steuerpflichten bei einer Finca oder Eigentumswohnung in Spanien sind entweder einmalige fallbezogene Steuern, z.B. bei einem Verkauf, Schenkung, Tausch oder Vererbung oder laufende Steuern, wie Grundsteuern oder die Einkommenssteuer, welche jährlich oder auch in kürzeren Abständen zu bezahlen ist.
Zugelassene Rechtsanwälte haben aufgrund eines Kooperationsabkommens die Möglichkeit, Steuerformulare beim spanischen Finanzamt ohne besondere Vollmacht im Namen der Mandanten einreichen.
Haben Sie Fragen?
Rechtsanwalt & Abogado Alexander Cebulla berät Sie in deutscher Sprache zu rechtlichen Fragen rund um Ihre Immobilie in Spanien.
Neben einem Steuerberater in Spanien muss natürlich immer auch ein Steuerberater oder das Finanzamt im Heimatland involviert sein. Die Steuerpflichten bei einer Immobilie in Spanien existieren parallel zu zusätzlichen Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt im Heimatland.
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind und Fragen zu Steuern haben, helfen wir gerne.
Wohnsitz in Spanien – Resident oder Nicht-Resident
Der Fokus unserer Tätigkeit liegt auf der Abgabe von Steuererklärungen für Nicht-Residenten mit Immobilieneigentum in Spanien. Wer sich überwiegend in Spanien aufhält und sich hier auch angemeldet hat fällt als Steuerinländer aus spanischer Sicht in andere Steuerkategorien.
Laufende Steuern für Immobilieneigentümer in Spanien
Nachfolgend finden Sie einige typische Immobiliensteuern in Spanien.
Jährliche Einkommenssteuer für Nicht-Residenten bei Selbstnutzung oder Leerstand einer Immobilie in Spanien
Das Steuerformular Modelo 210 ist von jedem Immobilieneigentümer ohne Wohnsitz in Spanien einmal jährlich spätestens zum 31.12. für das Vorjahr einzureichen. Dies gilt auch, wenn die Immobilie leer steht oder ausschließlich selbst genutzt wird. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich pauschal mit dem Katasterwert, ohne dass dabei Kosten absetzbar sind.
Zur Abgabe benötigen wir möglichst folgende Unterlagen: Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030 oder Tarjeta de Identificación Fiscal) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter Steuererklärungen. Die Steuer beträgt i. d. R. Katasterwert x 1,1% x 19%.
Diese Steuerpflicht trifft jeden Eigentümer einer Immobilie in Spanien, wenn der Wohnsitz außerhalb Spaniens ist. Befindet sich der Wohnsitz in Spanien, wird die Steuer in selbiger Höhe mit der normalen Jahres-Einkommenssteuererklärung (Modelo 100) abgeführt.
Vielen ausländischen Eigentümern von Immobilien in Spanien ist die Existenz dieser Steuer nicht bekannt und die Abgabe dieser Steuererklärung wird versäumt. Bislang führte dieser Verstoß nur in wenigen Fällen zu Sanktionen, in Zeiten allgemein knapper Kassen kann aber jederzeit der Fall eintreten, dass das Finanzamt hier Nachzahlungen verlangt und Sanktionen verhängt.
Modelo 210 bei Mieteinnahmen vierteljährlich
Durch eine Immobilie in Spanien generierte Mieteinnahmen sind primär in Spanien zu versteuern. Wenn sich der Wohnsitz des Eigentümers nicht in Spanien befindet sind hier die Steuern ebenso über das Formular 210 abzuführen. Bemessungsgrundlage sind die erhaltenen Mieteinnahmen, abzüglich gewisser absetzbarer Kosten.
Bei EU-Bürgern beträgt der Steuersatz derzeit 19% (2021). Bei positiver Bemessungsgrundlage ist die Steuererklärung immer in den ersten 20 Tagen nach dem jeweiligen Quartalsende abzugeben. Hierfür benötigen wir: Informationen zu den Einnahmen und Ausgaben, Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter Steuererklärungen (soweit vorhanden).
Vermögenssteuer
Wenn bei Personen ohne Wohnsitz in Spanien der in Spanien befindliche Wert des Vermögens einen gewissen Freibetrag überschreitet, ist die spanischen Vermögenssteuer auf den Teil des Vermögens, der sich in Spanien befindet, zu entrichten. Die Vermögensteuer ist eine Stichtagssteuer. Für die Bewertung des Vermögens und Besteuerung ist der 31.12. des jeweiligen Jahres der maßgebliche Stichtag. Bis Ende Juni des Folgejahres müssen Steuerpflichtige die Erklärung mit dem Modelo 714 einreichen. Als Bemessungsgrundlage bei Direkteigentum ist der höchste der folgenden drei Werte heranzuziehen: Netto-Kaufpreis, Katasterwert oder jener Wert, der für eine andere Steuer festgesetzt wurde. Die endgültige Bemessungsgrundlage ergibt sich nach Abzug des Freibetrages, welcher derzeit (2019) 700.000€ beträgt. Auf diese Bemessungsgrundlage sind dann die entsprechenden Steuersätze anzuwenden. Nichtresidenten haben seit 2015 faktisch ein Wahlrecht zwischen den staatlichen und regionalen Steuersätzen. Die etwas niedrigeren staatlichen Steuersätze beginnen bei 0,20 % auf den Teil des Vermögens, welcher den Freibetrag überschreitet und steigen progressiv auf bis zu 2,5 %. Da es sich um eine individuelle Steuer handelt, können bei Immobilien durch die Miteinbeziehung zusätzlicher Eigentümer weitere Freibeträge hinzuaddiert und so teils Vermögensteuer gespart werden.
Die Grundsteuer der Stadtverwaltung „IBI“
Die spanische Grundsteuer mit dem Namen IBI, ausgeschrieben Impuesto sobre bienes inmuebles, wird einmal jährlich für alle Immobilieneigentümer in Spanien fällig – egal ob Spanier oder EU-Bürger, egal ob „Resident“ oder „Nicht-Resident“. In welchem Monat die Steuer zu bezahlen ist, ist regional unterschiedlich.
Bei der IBI muss man die Steuererklärung ausnahmsweise nicht selbst einreichen. Dennoch ist ratsam auch diese Steuer im Blick zu haben, da bei Zahlungsrückständen Kontopfändungen vorgenommen werden oder im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie eingeleitet wird.
Die Müllentsorgungsgebühren, teils auch die Wasser- und Abwassergebühren werden in den meisten Orten auf selbigem Wege von der Stadtverwaltung erhoben. Die Zahlkarten wurden bis vor einigen Jahren auf den Balearen mit einem einfachen Brief versendet, welcher gerade bei Ausländern mit größeren Abwesenheitszeiträumen nicht immer den Empfänger erreicht hatte. Seit einigen Jahren gibt es hier bei der Grundsteuer nur noch digitale Steuerpost. ATIB, die regionale Finanzbehörde der Balearen verschickt per Post keine Steuerzahlkarten mehr. Man muss sich auf der Webseite von ATIB ein Nutzerprofil anlegen und wird dann per E-Mail an die Zahlungen erinnert.
Es gibt aber auch Stadtverwaltungen auf den Balearen, wo die IBI nicht über ATIB, sondern über die Stadtverwaltung selbst eingezogen wird, z.B. Calvia.
Fallbezogene einmalige Immobiliensteuern in Spanien: Gewinnsteuer bei Verkauf oder Schenkung
Ein durch Verkauf oder Verschenkung einer in Spanien gelegenen Immobilie erwirtschafteter (hypothetischer) Gewinn ist primär in Spanien zu versteuern. Der zu versteuernde Gewinn errechnet sich aus dem erhaltenen Verkaufserlös abzüglich den getätigten absetzbaren Ausgaben, Kosten und Steuern bei Erwerb und Verkauf. So kann hier z.B. das Honorar für einen Makler oder Anwalt gewinnmindernd berücksichtigt werden, ebenso wie die lokale Wertzuwachssteuer der Stadtverwaltung „Plusvalia“. Im Hinblick auf diese Steuer ist ein Käufer bei Immobilienverkäufern ohne Wohnsitz in Spanien gesetzlich verpflichtet 3% des Preises direkt an das Finanzamt als Anzahlung abführen. Sollte kein zu versteuernder Gewinnn angefallen sein, muss der Verkäufer beim Finanzamt die Rückerstattung dieses Betrages beantragen.
In jedem Falle gilt natürlich auch, dass die Immobilie in Spanien dem heimischen Finanzamt nicht vorenthalten werden darf. Die in Spanien bezahlten Steuern können im Heimatland in der Regel mindernd berücksichtigt werden.