Steuererklärungen für Immobilienbesitzer in Spanien
Rechtsanwalt Cebulla reicht für Ihre Immobilie spanienweit Steuererklärungen ein.
Ihr deutschsprachiger Partner für laufende und einmalige Steuererklärungen mit dem Schwerpunkt Immobilien.
Herr Cebulla hat sich auf Steuererklärungen im Zusammenhang mit Immobilien von Nicht-Residenten in Spanien spezialisiert. Für andere steuerliche Fragen können Sie sich ebenfalls gerne an mich wenden, ich werde Sie aber gegebenenfalls an einen spanischen Kollegen verweisen.
Hinweis: Das spanische Finanzamt fordert im Normalfall nicht zur Abgabe von Steuererklärungen auf.
Was Nicht-Spanier oft nicht wissen, ist, dass das spanische Finanzamt nicht von sich aus Steuerbescheide verschickt oder Sie auffordert eine Steuererklärung abzugeben. In Spanien muss der Steuerpflichtige in den meisten Fällen selbst oder über einen Steuerberater für die Abgabe der Steuererklärungen sorgen. Dieses Konzept nennt man auf Spanisch Autoliquidación. Sie müssen Ihre Steuern unaufgefordert selbst ausrechen und einzahlen. Das Finanzamt meldet sich nur dann, wenn es mit Ihren Zahlen nicht einverstanden ist.
Typische Steuerpflichten bei einer Finca oder Eigentumswohnung in Spanien sind entweder einmalige, fallbezogene Übertragungssteuern, z.B. bei Verkauf, Schenkung, Tausch oder Vererbung von Immobilien, oder laufende Steuern, wie die Grundsteuer oder die Einkommensteuer, die jährlich oder vierteljährlich zu zahlen sind.
Neben den steuerlichen Pflichten in Spanien greifen oft zusätzliche Steuerpflichten gegenüber dem Finanzamt an Ihrem Wohnsitz, weshalb Sie Ihre Immobilie in Spanien dem Finanzamt oder Steuerberater im Heimatland nicht verschweigen sollten.
Steuerpflichten in Spanien
Typische Auslöser für eine Steuerpflicht gegenüber dem spanischen Fiskus sind:
- Eine Immobilie, die sich in Spanien befindet
- Wohnsitz oder Lebensmittelpunkt in Spanien
Auch wenn sich der Wohnsitz außerhalb Spaniens befindet und man aufgrund anderer Vorschriften nicht als spanischer Steuerinländer gilt, reicht das Eigentum an einer in Spanien gelegenen Immobilie als Anknüpfungspunkt für die Steuerpflicht in Spanien bei der Einkommenssteuer und Vermögenssteuer aus.
In Spanien gibt es das zentralstaatliche Finanzamt AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria und davon getrennte regionale Finanzämter. Die AEAT ist für Steuerpflichtige ohne Wohnsitz in Spanien zum Beispiel für die Einkommenssteuer, die Vermögenssteuer, die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zuständig.
Darüber hinaus verfügt jede Region bzw. Autonome Gemeinschaft über ein eigenes Finanzamt. Diese regionalen Finanzämter sind für die Einkommensteuer, Vermögenssteuer, Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zuständig, wenn der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz in Spanien hat. Daneben sind die lokalen Finanzämter zum Beispiel für die Bearbeitung der Grunderwerbssteuer oder für manche Gemeinden auch für die Erhebung der Grundsteuer zuständig. Die lokale Steuerbehörde der balearischen Inseln heißt ATIB – Agencia Tributaria de las Islas Baleares.
Wohnsitz in Spanien – Resident oder Nicht-Resident
Ob jemand als spanischer Steuerinländer gilt, bestimmt sich nach Art. 9 des spanischen Einkommensteuergesetzes. Die meisten unserer Kunden haben ihren Hauptwohnsitz außerhalb Spaniens und gelten daher als sogenannte Nicht-Residenten in Spanien. Wer sich hingegen überwiegend in Spanien aufhält und hier gemeldet ist, hat seinen Wohnsitz in Spanien und gilt als Resident.
Wer in Spanien keinen Wohnsitz hat, aber Eigentümer einer Immobilie oder eines Anteils daran ist, muss idR. jährlich eine Steuererklärung aufgrund seiner beschränkten Steuerpflicht abgeben. Das geschieht mit dem Steuerformular Modelo 210, das wir gerne in Ihrem Namen einreichen können.
Bei einzelfallbezogenen Steuern im Rahmen der Übertragung einer Immobilie oder eines Anteils daran ist der Status Resident oder Nicht-Resident meistens irrelevant und die entsprechende Steuer ist nicht an den Wohnsitz geknüpft.
Einzelfallbezogene Steuern bei der Übertragung von Immobilien, z.B. bei Kauf und Verkauf, Schenkung oder Erbschaft
Wir helfen Ihnen hier gerne mit der Steuerabwicklung. Hier sind einige Beispiele für Steuererklärungen, die wir für Sie einreichen können:
- Modelo 600 für den Käufer bei einem Immobilienkauf
- Modelo 210 mit der Gewinnsteuer für den Verschenker oder Verkäufer einer Immobilie
- Modelo 211 mit dem 3% Gewinnsteuereinbehalt durch den Käufer, wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist.
- Beantragung der Erstattung der abgeführten 3%, wenn kein Gewinn angefallen ist.
- Modelo 650 für die Erbschaftssteuer.
- Wertzuwachssteuer der Lokalverwaltung Plusvalia
Jährliche Einkommenssteuer für Nicht-Residenten, Modelo 210

Der spanische Fiskus erhebt eine Einkommenssteuer auf reale oder fiktive Mieteinnahmen, die Sie mit Ihrer Spanienimmobilie erzielen, auch dann wenn es nur eine Zweitwohnung ist. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen oder diese leer steht, wird von fiktiven Mieteinnahmen ausgegangen, die mit dem Katasterwert berechnet werden. Im Normalfall muss das Modelo 210 einmal pro Jahr abgegeben werden.
Vielen Eigentümern von Immobilien in Spanien ist die Existenz dieser Steuer nicht bekannt und die Abgabe des Modelos 210 wird versäumt. Auch wenn die Versäumung dieser Pflicht bislang wohl nur in wenigen Fällen zu Sanktionen oder Problemen führte, raten wir Ihnen natürlich zur korrekten Abgabe des Formulars 210. Sonst kann es sehr wohl einmal passieren, dass Sie einmal ein Einschreiben von der AEAT in Ihrem Briefkasten finden werden, in welchem eine Steuernachzahlung und eine Geldbuße festgesetzt wird.
Wenn es mehrere Miteigentümer gibt oder mehrere Immobilien kann es leider etwas kompliziert werden. Man muss pro Person und für jede Immobilie grundsätzlich ein eigenes Formular einreichen. Eine Bündlung ist in einer gemeinsamen Steuererklärung ist leider nicht immer möglich.
Fall 1: Leerstand/Selbstnutzung
Das Steuerformular Modelo 210 ist von jedem Immobilieneigentümer ohne Wohnsitz in Spanien einmal jährlich bis spätestens zum 31.12. für das Vorjahr einzureichen. Die Bemessungsgrundlage wird pauschal mit dem Katasterwert berechnet, ohne dass Kosten abgezogen werden können.
Für die Abgabe in Ihrem Namen benötigen wir möglichst folgende Unterlagen: Kopie Escritura, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030, Tarjeta de Identificación Fiscal oder Steueretiketten), Kopien von Steuererklärungen der Vorjahre. Die Steuer beträgt i. d. R. Katasterwert x 1,1% x 19%.
Jeder Eigentümer einer Immobilie in Spanien, der seinen Wohnsitz außerhalb Spaniens hat, ist verpflichtet, dieses Steuerformular einzureichen. Befindet sich der Wohnsitz in Spanien, wird die Steuer in gleicher Höhe mit der jährlichen Einkommensteuererklärung für Ansässige (Modelo 100) entrichtet.
Fall 2: Ganzjährige Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre Immobilie durchgehend vermieten, müssen Sie spätestens im Januar des Folgejahres eine Einnahmenüberschussrechnung erstellen und den Gewinn mit dem Formular 210 zu 19 % oder 24 % versteuern. Der Abgabetermin ist entweder vierteljährlich oder neuerdings auch gebündelt für das gesamte Vorjahr zum 20. Januar des Folgejahres.
Einwohner der EU, Islands, Norwegens oder Liechtensteins können die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten mindernd berücksichtigen und haben den ermäßigten Steuersatz von 19 %. In anderen Ländern ansässige Personen müssen die Einnahmen pauschal mit 24 % versteuern, ohne Kosten berücksichtigen zu können.
Fall 3: Kombination aus Leerstand/Selbstnutzung und Mieteinnahmen
In diesem Fall müssen Sie das Modelo 210 zwei mal abgeben, wobei und die Berechnung der Steuern erfolgt entsprechend anteilig.
Wenn Sie die Immobilie zum Beispiel wochenweise vermietet hatten, muss im Januar des Folgejahres für die Mieteinnahmen das Modelo 210 abgegeben werden. Dabei können Ausgaben wie Hausgeld, Strom, Wasser, Grundsteuer etc. nur anteilig für den Mietzeitraum berücksichtigt werden. Für den Rest des Jahres muss spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres das Modelo 210 für fiktive Mieteinnahmen eingereicht werden, wobei man bei der Berechnung der fiktiven Mieteinnahmen mit dem Katasterwert nur den Zeitraum anteilig zugrunde legt, in welchem die Immobilie nicht vermietet war.
Ausnahmen: Bei welchen Immobilien muss man das Modelo 210 nicht abgeben?
- Gewerblich genutzte Immobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Immobilie ist der Hauptwohnsitz
- Unbebaute Grundstücke
- Gebäude im Bau
- Gebäude, für die (Wohn-)Nutzung nicht geeignet sind
Diese Ausnahmen gelten nicht, wenn Mieteinnahmen erzielt werden.
Verjährung
Die Verjährungsfrist beträgt 4 Jahre, ab dem Zeitpunkt zu dem das Modelo 210 spätestens einzureichen gewesen wäre. Für diesen Zeitraum kann das Finanzamt Steuern nachfordern und Geldbußen aussprechen.
Wenn Sie die fristgerechte Abgabe des Modelos 210 versäumt haben und nachholen möchten, dann ist das kein Problem. Solange das Finanzamt nicht von sich aus tätig geworden ist, werden keine Bußgelder verhängt. In diesem Fall sind lediglich Verspätungszuschläge zu zahlen, deren Höhe in der Regel überschaubar ist.
Honorar für das Einreichen des Formulars 210
Gerade bei kleineren Immobilien ist es leider oft so, dass das Honorar eines Beraters höher ist als die Steuer selbst. Das Finanzamt AEAT bemüht sich zwar um mehr Kundenfreundlichkeit, aber die meisten Nicht-Spanier sind mit der Abgabe der Steuererklärung in Eigenregie überfordert. Die Kosten für einen Steuerberater lassen sich daher kaum vermeiden. Die Beauftragung eines Experten hat jedoch den Vorteil, dass man sicher sein kann, dass alles seine Richtigkeit hat.
Unser Honorar kann von Fall zu Fall je nach Komplexität variieren. Nachfolgende Tabelle gilt für die Abgabe des Formulars bei Selbstnutzung oder Leerstand ohne Mieteinnahmen. Wenn Sie Mieteinnahmen haben, teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne je nach individuellem Fall die Kosten mit. Diese Gebühren verstehen sich zuzüglich der Umsatzsteuer.
Honorar Modelo 210 ohne Mieteinnahmen
Keine Mieteinnahmen, bis Katasterwert | Ein Alleineigentümer, je Immobilie | je weiterem Miteigentümer / Anneximmobilie mit separatem Grundbucheintrag |
---|---|---|
70.000€ | 100€* | 50€* |
140.000€ | 200€* | 80€* |
300.000€ | 300€* | 100€* |
500.000€ | 400€* | 150€* |
Katasterwert > 500.000€ | 500€* | 200€* |
*zzgl. spanische Umsatzsteuer, zur Zeit 21%.
Die Grundsteuer der Stadtverwaltung IBI
Die spanische Grundsteuer IBI, ausgeschrieben Impuesto sobre Bienes Inmuebles, wird einmal im Jahr für alle Immobilienbesitzer in Spanien fällig – egal ob Spanier oder EU-Bürger, egal ob „Resident“ oder „Nicht-Resident“. Der Monat, in dem die Steuer zu zahlen ist, variiert je nach Region.
Bei der IBI muss die Steuererklärung ausnahmsweise nicht selbst eingereicht werden. Dennoch ist es ratsam, auch diese Steuer im Auge zu behalten, da es bei Zahlungsrückständen zu Kontopfändungen kommen kann.
Die Müllabfuhrgebühren und teilweise auch die Wasser- und Abwassergebühren werden in den meisten Orten auf dem gleichen Weg von der Gemeindeverwaltung erhoben. Bis vor einigen Jahren wurden die Zahlkarten auf den Balearen mit einem einfachen Brief verschickt, der insbesondere bei Ausländern mit längeren Abwesenheitszeiten nicht immer seinen Empfänger erreichte.
Seit einigen Jahren gibt es auf den Balearen für die Grundsteuer nur noch digitale Steuerpost. ATIB, die regionale Finanzbehörde der Balearen, verschickt keine analogen Steuerkarten mehr per Post. Man muss nun auf der Webseite von ATIB ein Nutzerprofil anlegen und wird dann per E-Mail an die Zahlungen erinnert. Nach dem Einloggen erhält man eine Übersicht über die bezahlten und noch ausstehenden Beträge. Für zukünftige Zahlungen kann eine Einzugsermächtigung erteilt werden. Ähnlich ist es z.B. auch mit SUMA in der Provinz Alicante.
Teilweise wird die Grundsteuer IBI auch über die Stadtverwaltung selbst eingezogen. Das ist z. B. für Calvia auf Mallorca der Fall.
Vermögenssteuer
Wer Eigentümer hochpreisiger Immobilien ist, muss auch die spanische Vermögenssteuer im Blick haben. Die Vermögenssteuer betrifft Residente und Nicht-Residente, deren Vermögen einen Freibetrag überschreitet.
Befindet sich der Wohnsitz nicht in Spanien, wird nur das in Spanien befindliche Vermögen berücksichtigt. Die Höhe des Freibetrags hängt davon ab, in welcher Region Spaniens sich die Immobilie oder das Vermögen befindet.
Die Vermögensteuer ist eine Stichtagsteuer. Stichtag für die Bewertung des Vermögens und die Besteuerung ist der 31.12. des jeweiligen Jahres. Bis Ende Juni des Folgejahres hat der Steuerpflichtige die Steuererklärung mit dem Modelo 714 einzureichen.