Immobilien-Steuerrecht Spanien

Steuerrecht ist ein weites Feld, gerade im internationalen Kontext. Aus diesem Grunde haben wir uns lediglich auf SteuererklÀrungen im Bezug auf Immobilien in Spanien spezialisiert.

Eine Immobilie in Spanien oder der Wohnsitz in Spanien sind die typischen Auslöser fĂŒr Steuerpflichten beim spanischen Finanzamt. Auch wenn der Wohnsitz außerhalb Spaniens ist, genĂŒgt Immobilieneigentum als AnknĂŒpfungspunkt fĂŒr das spanische Finanzamt und ist Auslöser von Steuerpflichten in Spanien, welchen nachgekommen werden muss.

Was Nicht-Spanier dabei oft nicht wissen ist, dass das spanische Finanzamt nicht von sich aus Steuerbescheide versendet. In Spanien muss der Steuerpflichtige in den meisten FĂ€llen selbst oder ĂŒber einen Steuerberater fĂŒr die Einreichung der SteuererklĂ€rungen sorgen.

Typische Steuerpflichten bei einer Finca oder Eigentumswohnung in Spanien sind entweder einmalige fallbezogene Steuern, z.B. bei einem Verkauf, Schenkung, Tausch oder Vererbung oder laufende Steuern, wie Grundsteuern oder die Einkommenssteuer, welche jĂ€hrlich oder auch in kĂŒrzeren AbstĂ€nden zu bezahlen ist.

Zugelassene RechtsanwÀlte haben aufgrund eines Kooperationsabkommens die Möglichkeit, Steuerformulare beim spanischen Finanzamt ohne besondere Vollmacht im Namen der Mandanten einreichen.

Haben Sie Fragen?

Rechtsanwalt & Abogado Alexander Cebulla berÀt Sie in deutscher Sprache zu rechtlichen Fragen rund um Ihre Immobilie in Spanien.

Neben einem Steuerberater in Spanien muss natĂŒrlich immer auch ein Steuerberater oder das Finanzamt im Heimatland involviert sein. Die Steuerpflichten bei einer Immobilie in Spanien existieren parallel zu zusĂ€tzlichen Verpflichtungen gegenĂŒber dem Finanzamt im Heimatland.

Wenn Sie EigentĂŒmer einer Immobilie in Spanien sind und Fragen zu Steuern haben, helfen wir gerne.

Wohnsitz in Spanien – Resident oder Nicht-Resident

Der Fokus unserer TĂ€tigkeit liegt auf der Abgabe von SteuererklĂ€rungen fĂŒr Nicht-Residenten mit Immobilieneigentum in Spanien. Wer sich ĂŒberwiegend in Spanien aufhĂ€lt und sich hier auch angemeldet hat fĂ€llt als SteuerinlĂ€nder aus spanischer Sicht in andere Steuerkategorien.

Laufende Steuern fĂŒr ImmobilieneigentĂŒmer in Spanien

Nachfolgend finden Sie einige typische Immobiliensteuern in Spanien.

JĂ€hrliche Einkommenssteuer fĂŒr Nicht-Residenten bei Selbstnutzung oder Leerstand einer Immobilie in Spanien

Das Steuerformular Modelo 210 ist von jedem ImmobilieneigentĂŒmer ohne Wohnsitz in Spanien einmal jĂ€hrlich spĂ€testens zum 31.12. fĂŒr das Vorjahr einzureichen. Dies gilt auch, wenn die Immobilie leer steht oder ausschließlich selbst genutzt wird. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich pauschal mit dem Katasterwert, ohne dass dabei Kosten absetzbar sind.

Zur Abgabe benötigen wir möglichst folgende Unterlagen: Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030 oder Tarjeta de Identificación Fiscal) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter SteuererklÀrungen. Die Steuer betrÀgt i. d. R. Katasterwert x 1,1% x 19%.

Diese Steuerpflicht trifft jeden EigentĂŒmer einer Immobilie in Spanien, wenn der Wohnsitz außerhalb Spaniens ist. Befindet sich der Wohnsitz in Spanien, wird die Steuer in selbiger Höhe mit der normalen Jahres-EinkommenssteuererklĂ€rung (Modelo 100) abgefĂŒhrt.

Vielen auslĂ€ndischen EigentĂŒmern von Immobilien in Spanien ist die Existenz dieser Steuer nicht bekannt und die Abgabe dieser SteuererklĂ€rung wird versĂ€umt. Bislang fĂŒhrte dieser Verstoß nur in wenigen FĂ€llen zu Sanktionen, in Zeiten allgemein knapper Kassen kann aber jederzeit der Fall eintreten, dass das Finanzamt hier Nachzahlungen verlangt und Sanktionen verhĂ€ngt.

Modelo 210 bei Mieteinnahmen vierteljÀhrlich

Durch eine Immobilie in Spanien generierte Mieteinnahmen sind primĂ€r in Spanien zu versteuern. Wenn sich der Wohnsitz des EigentĂŒmers nicht in Spanien befindet sind hier die Steuern ebenso ĂŒber das Formular 210 abzufĂŒhren. Bemessungsgrundlage sind die erhaltenen Mieteinnahmen, abzĂŒglich gewisser absetzbarer Kosten.

Bei EU-BĂŒrgern betrĂ€gt der Steuersatz derzeit 19% (2021). Bei positiver Bemessungsgrundlage ist die SteuererklĂ€rung immer in den ersten 20 Tagen nach dem jeweiligen Quartalsende abzugeben. HierfĂŒr benötigen wir: Informationen zu den Einnahmen und Ausgaben, Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter SteuererklĂ€rungen (soweit vorhanden).

Vermögenssteuer

Wenn bei Personen ohne Wohnsitz in Spanien der in Spanien befindliche Wert des Vermögens einen gewissen Freibetrag ĂŒberschreitet, ist die spanischen Vermögenssteuer auf den Teil des Vermögens, der sich in Spanien befindet, zu entrichten. Die Vermögensteuer ist eine Stichtagssteuer. FĂŒr die Bewertung des Vermögens und Besteuerung ist der 31.12. des jeweiligen Jahres der maßgebliche Stichtag. Bis Ende Juni des Folgejahres mĂŒssen Steuerpflichtige die ErklĂ€rung mit dem Modelo 714 einreichen. Als Bemessungsgrundlage bei Direkteigentum ist der höchste der folgenden drei Werte heranzuziehen: Netto-Kaufpreis, Katasterwert oder jener Wert, der fĂŒr eine andere Steuer festgesetzt wurde. Die endgĂŒltige Bemessungsgrundlage ergibt sich nach Abzug des Freibetrages, welcher derzeit (2019) 700.000€ betrĂ€gt. Auf diese Bemessungsgrundlage sind dann die entsprechenden SteuersĂ€tze anzuwenden. Nichtresidenten haben seit 2015 faktisch ein Wahlrecht zwischen den staatlichen und regionalen SteuersĂ€tzen. Die etwas niedrigeren staatlichen SteuersĂ€tze beginnen bei 0,20 % auf den Teil des Vermögens, welcher den Freibetrag ĂŒberschreitet und steigen progressiv auf bis zu 2,5 %. Da es sich um eine individuelle Steuer handelt, können bei Immobilien durch die Miteinbeziehung zusĂ€tzlicher EigentĂŒmer weitere FreibetrĂ€ge hinzuaddiert und so teils Vermögensteuer gespart werden.

Die Grundsteuer der Stadtverwaltung „IBI“

Die spanische Grundsteuer mit dem Namen IBI, ausgeschrieben Impuesto sobre bienes inmuebles, wird einmal jĂ€hrlich fĂŒr alle ImmobilieneigentĂŒmer in Spanien fĂ€llig – egal ob Spanier oder EU-BĂŒrger, egal ob „Resident“ oder „Nicht-Resident“. In welchem Monat die Steuer zu bezahlen ist, ist regional unterschiedlich.

Bei der IBI muss man die SteuererklĂ€rung ausnahmsweise nicht selbst einreichen. Dennoch ist ratsam auch diese Steuer im Blick zu haben, da bei ZahlungsrĂŒckstĂ€nden KontopfĂ€ndungen vorgenommen werden oder im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie eingeleitet wird.

Die MĂŒllentsorgungsgebĂŒhren, teils auch die Wasser- und AbwassergebĂŒhren werden in den meisten Orten auf selbigem Wege von der Stadtverwaltung erhoben. Die Zahlkarten wurden bis vor einigen Jahren auf den Balearen mit einem einfachen Brief versendet, welcher gerade bei AuslĂ€ndern mit grĂ¶ĂŸeren AbwesenheitszeitrĂ€umen nicht immer den EmpfĂ€nger erreicht hatte. Seit einigen Jahren gibt es hier bei der Grundsteuer nur noch digitale Steuerpost. ATIB, die regionale Finanzbehörde der Balearen verschickt per Post keine Steuerzahlkarten mehr. Man muss sich auf der Webseite von ATIB ein Nutzerprofil anlegen und wird dann per E-Mail an die Zahlungen erinnert.

Es gibt aber auch Stadtverwaltungen auf den Balearen, wo die IBI nicht ĂŒber ATIB, sondern ĂŒber die Stadtverwaltung selbst eingezogen wird, z.B. Calvia.

Fallbezogene einmalige Immobiliensteuern in Spanien: Gewinnsteuer bei Verkauf oder Schenkung

Ein durch Verkauf oder Verschenkung einer in Spanien gelegenen Immobilie erwirtschafteter (hypothetischer) Gewinn ist primĂ€r in Spanien zu versteuern. Der zu versteuernde Gewinn errechnet sich aus dem erhaltenen Verkaufserlös abzĂŒglich den getĂ€tigten absetzbaren Ausgaben, Kosten und Steuern bei Erwerb und Verkauf. So kann hier z.B. das Honorar fĂŒr einen Makler oder Anwalt gewinnmindernd berĂŒcksichtigt werden, ebenso wie die lokale Wertzuwachssteuer der Stadtverwaltung „Plusvalia“. Im Hinblick auf diese Steuer ist ein KĂ€ufer bei ImmobilienverkĂ€ufern ohne Wohnsitz in Spanien gesetzlich verpflichtet 3% des Preises direkt an das Finanzamt als Anzahlung abfĂŒhren. Sollte kein zu versteuernder Gewinnn angefallen sein, muss der VerkĂ€ufer beim Finanzamt die RĂŒckerstattung dieses Betrages beantragen.

In jedem Falle gilt natĂŒrlich auch, dass die Immobilie in Spanien dem heimischen Finanzamt nicht vorenthalten werden darf. Die in Spanien bezahlten Steuern können im Heimatland in der Regel mindernd berĂŒcksichtigt werden.