Immobilienrecht Spanien

Rechtsanwalt Cebulla ist seit 2014 auf Mallorca tätig und hat eine Vielzahl von Immobilienübertragungen begleitet. Er hat Käufer, Verkäufer, Erben, aber auch Schenker, Beschenkte und z.B. Ehepaare bei der Auseinandersetzung ihres gemeinsamen Immobilienvermögens nach einer Trennung vertreten.

Dienstleistungen und Beratung im Spanischen Immobilienrecht

Sicherer Immobilienkauf auf Mallorca

Betreuung bei allen Schritten des Immobilienerwerbs, Grundbuchprüfung, Prüfung auf Lasten und Baurecht, Vertragsrecht, Finanzierung. s. auch hier.

Immobilienverkauf und Abwicklung von Immobilienvermögen

Vorabklärungen zur Grundbuchsituation, baurechtlicher oder steuerrechtlicher Fragen, Zusammenstellung notwendiger Dokumente, Erstellung und Prüfung von Verträgen, Vertretung in Verhandlungen, gegenüber Maklern, beim Notartermin, Steuerberatung und steuerliche Abwicklung. …weiterlesen

Grundbuchberichtigung

Grundbuchberichtigung nach Erbschaft, Grundbuchkorrektur der eingetragenen Bebauung, Löschung Nießbrauchrecht eines verstorbenen Nießbrauchers aus dem Grundbuch, Löschung von Vollstreckungsvermerken oder abbezahlten Hypotheken; Eintragung eines güterrechtlichen Auseinandersetzungsvertrages ins spanische Grundbuch; Eintragung von Vermessung;

Wir suchen Lösungen

Suche von Lösungen bei problematischen Konstellationen, Verhandlungen mit Miteigentümern, z.B. bei Trennung oder Scheidung. Lösungen für notleidende Immobilien. Abwicklung von Immobilienvermögen, etwa aus Erbschaften oder von betreuten oder verbeiständeten Personen. Verhandlungsführung, z.B. mit Miteigentümern bei Trennung oder Scheidung.

Abwicklung von Übertragungen

wie Kauf, Tausch, Schenkung

Nachlassabwicklung

Nachlassabwicklung Spanien; Erbschaftssteuer Spanien; Grundbuchumschreibung nach Erbschaft.

Immobiliensteuerrecht

Laufende und einmalige Steuererklärungenn in Bezug auf Immobilien in Spanien. Steuerberatung z.B. zur Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer. Jährliche Steuererklärungen für Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien auf fiktive oder real erzielte Mieteinnahmen (Modelo 210); Hilfe bei Bezahlung von aufgelaufenen Steuerschulden der Grundsteuer IBI, Müllgebühren, Abwassergebühren etc..

Baurecht, Baumaßnahmen

Baurechtliche Prüfungen, begleitende Projektentwicklung, Abwicklung von Formalitäten, Eintragung neuer Bebauung im Grundbuch, Altbauerklärungen, Legalisierungen.

Hilfe mit Formalitäten

Abwicklung von Formalitäten, Beantragung von fehlenden Dokumenten, wie z.B. Energiezertifikat oder Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Immobilienmanagement und Verwaltung

Praktische Dienstleistungen, Hilfe bei Formalitäten, Mietverträge, Ferienvermietung.

Zwangsversteigerungen

Schreiben Sie uns eine kurze E-Mail mit Ihren Vorstellungen. Wir nehmen Sie gerne in einen E-Mail-Verteiler auf und informieren Sie regelmäßig über zur Zwangsversteigerung stehende Objekte oder suchen eine Immobilie die Ihren Vorstellungen entspricht.

Immobilienkauf Mallorca mit maximaler Rechtssicherheit

Eine Investition im Ausland birgt Risiken und Gefahren. Trotz Mitgliedschaft in der EU ist Spanien ein anderes Land mit einer anderen Sprache und unbekannten Gepflogenheiten. Es gibt in rechtlichen Abläufen große Unterschiede und Besonderheiten, deren Logik sich nach nordeuropäischer Denkweise nicht immer erschließt.

Nicht nur aus sprachlichen und praktischen Gründen ist es beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca oft sinnvoll, einen unabhängigen Experten an Ihrer Seite zu haben. Es geht schließlich um nicht mehr und nicht weniger als um den Erhalt Ihres Vermögens!

Bei einem Immobilienkauf geht es um große Geldsummen. Verträge mit einer solchen Tragweite sollten nicht ungeprüft unterzeichnet werden. Dabei ist auf Mallorca leider wirklich keine Seltenheit, dass bei einem Immobilienkauf nach einigen Recherchen Umstände zu Tage treten, welche der Makler und der Verkäufer nicht kannten oder nicht sehen wollten.

Was kann bei einem Immobilienkauf in Spanien schief gehen?

Denkbar vieles. Hier zwei Beispiele:

• Ein Dach eines Hauses auf einem Landgrundstück stürzt nach ein paar Monaten ein und dann kann die Baugenehmigung für die Reparatur nicht erteilt werden, da es sich um illegale Bebauung handelte, was der Käufer nicht wusste.
• Eine Wohnung mit einer Hypothek belastet, die der Käufer bei voller Kaufpreiszahlung übernommen hat. Der Verkäufer und Hypothekenschuldner stellt vor der vollständigen Tilgung die Bezahlung der monatlichen Raten ein. Der Käufer muss Jahre nach dem Kauf die Hypothek bedienen, um eine Zwangsversteigerung zu verhindern.

Mit entsprechender fachgerechter Beratung hätten die Betroffenen viel Zeit, Geld und langwierige Gerichtsverfahren ersparen können. Jeder Kauf und jede Immobilie ist anders. Ein vom Makler und Verkäufer unabhängiger und erfahrener Experte erkennt vorab mögliche Schwächen oder Problempunkte eines Objekts und kann den Kaufinteressenten dann auf problematische Umstände hinweisen.

Dass ein Haus trotz Bewohnbarkeitsbescheinigung und Grundbucheintrag und Katastereintrag baurechtlich illegal sein kann, durchschaut ein Laie entweder gar nicht oder erst dann, wenn es zu spät ist.

Sichert nicht der Notar schon den Kauf ab?

Ein Notar in Spanien hat nur eingeschränkte Funktionen, was ausländische Käufer oftmals nicht wissen. Die Tätigkeit des Notars in Spanien beschränkt sich im Wesentlichen auf die Identifikation der Parteien und die formelle Beglaubigung des Kaufs. Zu einer umfassenden Beratung, etwa hinsichtlich Baurecht oder Steuerrecht, ist ein Notar in Spanien nicht verpflichtet.

Aus rechtlicher Sicht ist die entscheide Vereinbarung der privatschriftliche Vorvertrag. Unter der Voraussetzung, dass ein solcher Vorvertrag oder Optionsvertrag geschlossen wurde, ist die notarielle Urkunde nur ein formeller Vollzugsakt und formelle Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

Sorgt nicht auch der Makler dafür, dass alles seine Ordnung hat?

Vertrauen zum Makler und Verkäufer ist gut, Kontrolle ist besser. Gerade bei knappen Kassen, gepaart mit spanischer Mentalität, werden gerne die möglichen problematischen Aspekte unter den Tisch gekehrt. Makler arbeiten normalerweise für die Verkäuferseite und bekommen ihr Honorar auch nur dann, wenn ein Kauf zustande kommt. Daher steht oft das Marketing im Vordergrund und vor möglichen Schwierigkeiten werden immer wieder die Augen verschlossen.

Seriöse Makler werden die Immobilie zwar auch in einem gewissen Rahmen vorab prüfen. Allerdings kommt es immer wieder vor, dass eine Immobilie in den Verkauf genommen wird, ohne vorab möglichen problematischen Punkten wirklich auf den Grund zu gehen und ohne alle Unterlagen zusammengestellt zu haben.

Was macht eine sog. Gestoría bei einem Immobilienkauf in Spanien?

In Spanien verbreitete sog. Gestorías, auch Behördenbüros oder Steuerbüros genannt, sind im Vergleich zu einem Anwalt natürlich günstiger, dafür kümmern diese sich aber nur um die rein formelle Abwicklung des Kaufes. Eine Gestoría bezahlt nach dem Notartermin die Grunderwerbssteuer und legt anschließen die Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung vor. Baurechtliche oder vertragsrechtliche Aspekte oder zum Beispiel Lasten im Grundbuch interessieren eine Gestoría nicht.

Nebenkosten Immobilienkauf Mallorca

Den größten Anteil der Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Spanien machen die Grunderwerbssteuern aus. Auf den Balearen betragen die Grunderwerbssteuern mindestens 8% und ab einem Wert über 400.000€ steigen diese progressive auf bis zu 11% an. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger ist statt der Grunderwerbssteuer die Mehrwertsteuer iHv. 10% und zusätzlich noch eine Urkundensteuer iHv. 1,2% (Balearen) auf den Kaufpreis zu entrichten.

Zwei weitere größere Gebührenposten sind die Notar- und die Grundbuchamtsgebühren, welche wertabhängig sind und sich meist im oberen dreistelligen Bereich bewegen. Es kann ratsam sein, ein Wertgutachten oder sonstiges Gutachten (z.B. auf Baumängel) erstellen zu lassen, welches ca. 600 EUR bis ca. 2.000 EUR kosten kann.

Hinzu kommen auch noch Bankgebühren für die Ausstellung von bankbeglaubigten Schecks, mit welchen üblicherweise am Tag des Notartermins der Kaufpreis bezahlt wird. Zudem natürlich noch die Anwaltsgebühren und einige kleinere Verwaltungsgebühren, etwa für den Grundbuchauszug oder die NIE-Nummer.

Zu diesen genannten Kosten kommen im Falle eines finanzierten Kaufs noch weitere Kosten hinzu. Neben Bankgebühren und Zinsen entstehen weitere Gebühren für Notar und Grundbuchamt für die Bestellung der Hypothek. Ein Wertgutachten ist bei einem finanzierten Kauf obligatorisch.

Privatschriftlicher Vorvertrag, Reservierung, Optionsvertrag, Kaufversprechen

Wie oben erwähnt, ist dieser privatschriftliche Vorvertrag aus rechtlicher Sicht das entscheidende Dokument.

Bei Unterzeichnung ist üblich, eine Anzahlung iHv. ca. 5% bis 10% des Kaufpreises zu leisten und es wird vereinbart, die notarielle Kaufurkunde zu einem gewissen Zeitpunkt zu unterzeichnen.

Die Parteien können nun auf Schadenersatz oder auf die Durchführung des Vertrages klagen, wenn es sich die jeweils andere Partei anders überlegen sollte und von dem Vertrag abspringen möchte.

Die Zeitspanne bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde kann für letzte Klärungen zur Finanzierung, baurechtliche Überprüfungen, zur Beantragung der N.I.E.-Nummer oder sonstige Prüfungen genutzt werden.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes?

Der richtige Zeitpunkt zur Beauftragung eines Rechtsanwalts für den Immobilienkauf auf Mallorca ist dann, wenn Ihre Entscheidung für ein bestimmtes Objekt gefallen ist. Wichtig ist, dass Sie ohne vorherige Prüfung nichts unterschreiben und keine Anzahlung leisten. Ein seriöser Makler wird Sie nicht unter Zeitdruck setzen.

Sie können sich mit einem Makler oder privat auf die Suche nach einer Immobilie begeben. Auf Anfrage sind wir Ihnen auch gerne schon zu diesem Zeitpunkt behilflich, z.B. um vorab die N.I.E.-Nummer zu beantragen. Sobald die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt gefallen ist, können wir konkret tätig werden, das Grundbuch prüfen, mit den Verkäufern verhandeln, einen Vertrag erstellen etc..

Vorab können wir Sie aber allgemein zu erbrechtlichen, güterrechtlichen oder steuerlichen Fragen im Hinblick auf den Erwerb beraten. Auch die Steuernummer sollte idealerweise nicht erst im letzten Moment beantragt werden.

Der Makler sagt „hier unterschreiben“ oder das Objekt kauft ein anderer

Es ist auf Mallorca leider kein Ausnahmefall, dass ein Makler Kaufinteressenten unter Druck setzt. Das kann verschiedene Gründe haben. Oft entpuppen sich aber die vermeintlichen Schnäppchen gerade als die problematischsten Objekte, deshalb sollte man als Kaufinteressent nichts überstürzen und das Risiko in Kauf nehmen, ein Objekt nicht zu bekommen. Die Anzahlung zu verlieren oder ein jahrelanges Gerichtsverfahren sind auch keine allzu guten Optionen.

Idealerweise sollte der Verkäufer oder Makler die Zusage geben, die Immobilie für eine gewisse Zeit an keine anderen Interessenten mehr zu zeigen und Ihnen und uns eine Zeitspanne von ein paar Tagen für eine erste Prüfung der Situation und der Erstellung eines individuell ausgearbeiteten privatschriftlichen Vorvertrages geben.

Bei Unterzeichnung einer „Reservierung“, eines sonstigen Vorvertrages oder Leistung einer Anzahlung ist aus rechtlicher Sicht Vorsicht geboten, denn solcherlei Vereinbarungen können verdeckte Kaufverträge sein. Eine Kaufverpflichtung ist in Spanien auch ohne notarielle Beglaubigung wirksam und der Verkäufer kann dann auf die Durchführung des Vertrages zu den vereinbarten Konditionen klagen.

Komplettpaket Vertretung und Beratung Immobilienkauf Mallorca

Für die rechtliche Beratung und Vertretung beim Kauf einer Wohnimmobilie auf Mallorca vereinbaren wir im Normalfall ein Festhonorar iHv. 1,5% des Kaufpreises, mindestens jedoch 4.000 EUR, zzgl. MwSt.. Hiervon sind die folgenden Tätigkeiten umfasst:

• Prüfung Grundbuch und Kataster.
• Prüfung Verfügungsbefugnis des/der Eigentümer.
• Zusammenstellung aller Dokumente (Pläne, Grundsteuerbelege, Bewohnbarkeitsbescheinigung etc.).
• Bei Eigentumswohnungen: Anforderung/Prüfung Teilungserklärung, Gemeinschaftssatzung, Protokolle Eigentümerversammlungen, Betriebskostenabrechnungen.
• Abklärungen Bauamt.
• Falls gewünscht bzw. nötig, Beauftragung eines Wertgutachtens, Mängelgutachten, Gutachten zu baurechtlicher Situation, technisches Gutachten; Kommunikation mit dem Architekten/Gutachter.
• Erstellung eines Prüfberichtes zum Kauf (Rechtliche Due Dilligence).
• Erstellung eines rechtssicheren privatschriftlichen Vorvertrages oder Kontrolle und Überarbeitung des von der Verkäuferseite vorgelegten Vertrages zur Absicherung der Interessen des Käufers.
• Organisation Notartermin, Begleitung zum Notartermin bei uns bekanntem zuverlässigem Notar oder Ihrem Wunschnotar, Kontrolle des notariellen Kaufvertrages.
• Falls gewünscht, Abklärungen mit spanischen Banken zur Finanzierung, Hilfe bei Kontoeröffnung in Spanien.
• Erläuterung der einmaligen und laufenden Steuerpflichten bzgl. der Immobilie in Spanien.
• Beantragung + Anmeldung NIE-Nummer.
• Abwicklung der Grundsteuerzahlung und Grundbucheintragung.
• Anmeldung Strom / Wasser / Gas / Internet / Mitteilung des Kaufes an die Eigentümergemeinschaft.

Für folgende weitergehende Tätigkeiten wird nach Absprache ein weiteres pauschales Honorar oder eine Abrechnung nach Stundensatz vereinbart:

• Notwendige Recherchen bei fehlender Mitwirkung der Verkäuferseite.
• Beantragung von Dokumenten (Energiezertifikat, Bewohnbarkeitsbescheinigung).
• Preisverhandlungen.

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