Das spanische Kataster

Das spanische Kataster ist eine Behörde, bei der Immobilien in Spanien zu steuerlichen Zwecken registriert werden. Die Daten im spanischen Kataster entsprechen jedoch oft nicht der Realität und sind kein Nachweis für tatsächliche Gegebenheiten.

Das Katasteramt untersteht der Steuerverwaltung und dient in erster Linie dazu, dem Finanzamt und den Steuerbehörden Daten zur Verfügung zu stellen. Dennoch sind Informationen aus dem Kataster z. B. bei Kauf, Verkauf, Schenkung, Vererbung oder sonstigen Übertragungen von Immobilien für die beteiligten Parteien relevant.

Auf dieser Seite erklärt Rechtsanwalt Cebulla alles Wissenswerte über das spanische Kataster, die praktische Bedeutung dieser Behörde und wie man die Katasternummer und den Katasterwert einer Immobilie herausfindet.

Wozu dient das Katasteramt in Spanien?

Das spanische Katasteramt untersteht dem spanischen Finanzministerium. Die Provinzen Baskenland und Navarra haben eigene Katasterämter, im übrigen Spanien ist das Katasteramt eine Behörde des Zentralstaates.

Im Kataster in Spanien werden Immobilien mit ihren Eigenschaften wie Lage, Flächen, Nutzungsart, Katasterwert und den Namen und NIE-Nummern bzw. DNI-Nummern der Eigentümer registriert.

Das Kataster in Spanien

👉 stellt eine Katasterreferenznummer für jede Immobilie in Spanien bereit.
👉 bestimmt die verschiedenen Katasterwerte einer Immobilie für die Berechnung von Steuern.
👉 ist eine Quelle für vervollständigende Informationen über eine Immobilie, z.B. vor einem Kauf.

Liegenschaftskataster in Deutschland vs. Catastro in Spanien

Ausländer gehen teils fälschlicherweise davon aus, dass das spanische Kataster mit dem deutschen Liegenschaftskataster vergleichbar ist. Dies ist jedoch nicht der Fall. Auch wenn Catastro so ähnlich wie Kataster klingt, gibt es leider so gut wie keine inhaltlichen und funktionalen Übereinstimmungen. Das spanische Katasteramt ist insbesondere kein staatliches Vermessungsamt.

Das Katasteramt in Deutschland erhebt und erfasst Vermessungsdaten. Als Vermessungsamt ist es für die Kartierung von Grundstücken und Flurstücken zuständig. In Spanien hingegen besteht die Hauptaufgabe des Katasters darin, den Finanzbehörden Daten für die Steuerberechnung zur Verfügung zu stellen.

Flächen und Grundstücke werden vom spanischen Kataster zwar auch auf einer Katasterkarte eingetragen, die spanische Katasterkarte ist allerdings meist nicht sehr präzise. Wenn das spanische Katasteramt Luftbildaufnahmen durchführt, geht es dabei weniger um eine exakte Vermessung als vielmehr um die Entdeckung nicht registrierter Gebäude(teile), für die noch keine Steuern gezahlt werden.

Das deutsche Liegenschaftskataster weist durch einen Katasterauszug oder eine Flurkarte die tatsächlichen Begebenheiten präzise nach. Demgegenüber sind die online abrufbaren Flurkarten und Flächenangaben auf der Website des spanischen Katasteramtes in der Regel ungenau und bieten keinen Nachweis über tatsächliche Gegebenheiten. Abweichungen in der Realität sind in Spanien keine Seltenheit.

Kataster Spanien im Vergleich zum Grundbuch

Das Katasteramt (Catastro) und das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) sind in Spanien zwei verschiedene Behörden mit unterschiedlicher praktischer Bedeutung, unterschiedlichen Aufgaben und eigener historischer Entwicklung.

• Das Katasteramt ist eine dem Finanzministerium unterstellte Behörde, die bauliche, räumliche und wirtschaftliche Daten von Immobilien für steuerliche Zwecke erfasst.
• Das Grundbuch hingegen befasst sich mit den rechtlichen Verhältnissen, z.B. wer der aktuelle oder frühere Eigentümer ist oder ob eine Immobilie belastet ist.

Vor einer Immobilientransaktion ist es ratsam, die Informationen beider Behörden zu konsultieren, um ein möglichst vollständiges Bild zu erhalten.

Ein gutgläubiger Dritter kann sich nur auf die Angaben im Grundbuch verlassen. Das spanische Kataster kann im Gegensatz zum spanischen Grundbuch keinen Gutglaubensschutz hinsichtlich der dort eingetragenen Rechte und Verhältnisse entfalten.

Im spanischen Kataster sind alle Grundstücke über eine Katasterkarte auffindbar. Grundbucheintragungen hingegen können nicht über eine Karte oder Koordinaten gefunden bzw. zugeordnet werden, da es im spanischen Grundbuch keine eingetragenen Lagepläne oder Flurkarten gibt.

Sind auf dem Katasterauszug Flächen oder Elemente eingetragen, die im Grundbuch nicht vermerkt sind, kann dies auf illegale Gebäudeteile hindeuten. Ein typischer Fall ist z.B. ein Swimmingpool, der auf dem Katasterauszug existiert, aber nicht im Grundbuch eingetragen ist. Beim Kauf einer Immobilie ist daher Vorsicht geboten.

Was ist die Katasterreferenznummer?

Die Katasterreferenznummer besteht aus zwanzig Zeichen mit Zahlen und Buchstaben. Diese Identifikationsnummer ermöglicht die eindeutige spanienweite Zuordnung von Häusern, Gebäuden, Grundstücken, Appartements, Ferienwohnungen und anderen Immobilien im Kataster.

Die Katasternummer wird in allen möglichen Verwaltungsverfahren und auf spanischen Steuererklärungen verwendet, die die Immobilie betreffen. Auf der Website des Katasteramts oder z.B. bei Idealista können Sie anhand der Nummer nach einer Immobilie suchen.

Die aus vierzehn Zahlen bestehende IDUFIR bzw. CRU-Nummer ist neben der Katasternummer eine andere Identifikationsnummer zur spanienweiten Zuordnung einer Immobilie, allerdings nicht im Kataster, sondern beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).

Für eine Immobilie im Innenbereich sind die ersten sieben Zahlen der Katasternummer quasi die Flurstücksnummer für das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet. Die nächsten sieben Ziffern repräsentieren das Planungsblatt des Katasterplans bzw. des Liegenschaftsbuches. Die folgenden vier Ziffern bezeichnen die Immobilie innerhalb der Finca, z.B. die spezifische Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Die letzten beiden Zeichen sind Prüfziffern.

Für ein ländliches Grundstück geben ersten beiden Zahlen die Provinz an und die nächsten drei Zahlen bezeichnen die Gemeinde. Die folgende Ziffer bezeichnet den Sektor oder das Gebiet. Die drei folgenden Zahlen sind das sog. Poligono, gefolgt von fünf Zahlen die für die Parzelle innerhalb des Poligonos stehen. Die folgenden vier Zahlen sind die Immobilie auf dem Grundstück, also 0000 oder 0001 wenn es nur ein Haus gibt. Die letzten zwei Ziffern sind Prüfziffern.

So finden Sie die Katasternummer einer Immobilie in Spanien:

• Über den Beleg der IBI-Zahlung.
• Über die Abbuchung der IBI-Zahlung auf dem Kontoauszug.
• Über einen Auszug aus dem spanischen Grundbuch, sofern die Nummer dort eingetragen ist.
• Über Steuererklärungen oder notarielle Urkunden, die die Immobilie betreffen.
• Über die Karte auf der Website des Katasters.
• Auf Antrag teilt Ihnen das Katasteramt oder die Stadtverwaltung die Nummer mit.

Katasterauszug Spanien

Unter einem Katasterauszug (spanisch ficha catastral) versteht man in Spanien eine einseitige PDF-Datei, die man von der Website des Katasteramtes herunterladen kann. Ohne digitale Signatur erhält man online jedoch nur einen Katasterauszug ohne geschützte Daten wie dem Namen des Eigentümers und dem Katasterwert.

Ein Auszug aus dem spanischen Liegenschaftskataster enthält in den meisten Fällen noch keine exakten Geodaten, sondern nur eine grobe Liegenschaftskarte bzw. einen Lageplan. Wer genaue Grundstücksgrenzen sucht, wird oft enttäuscht.

Ein spanischer Katasterauszug ist kein Eigentumsnachweis und auch keine rechtsgültige Bestätigung für die baurechtliche Legalität oder die Lage, Größen und Grenzen einer Immobilie oder von Gebäudeteilen.

Enthaltene Daten

Der Katasterauszug enthält in erster Linie Flächenangaben. Darüber hinaus sind Angaben zur Nutzung (z.B. Wohnnutzung, Landwirtschaft, Gewerbe, Büro) und zur Art der Bebauung (Wohnfläche, Pool, Terrasse, Abstellraum, Garage) aufgeführt. Interessant ist auch das Baujahr, das ebenfalls angegeben wird.

Teilweise kann auch das im Kataster hinterlegte Foto der Fassade der Immobilie hilfreich sein. Für viele Immobilien sind auch schematische Zeichnungen des Grundrisses und der Bebauung abrufbar. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um detaillierte Baupläne, sondern nur um sehr grobe und ungenaue Pläne.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften sind die gemeinschaftlich genutzten Flächen zusammen mit dem jeweiligen Anteil der Eigentumswohnung am Gesamteigentum eingetragen.

Kataster Spanien online einsehen

Einen spanischen Katasterauszug kann man kostenlos online bekommen. Allerdings ist die Webseite auf Spanisch und daher möglicherweise nicht für jeden so einfach nutzbar.

• Öffnen Sie die Webseite www.sedecatastro.gob.es und klicken Sie auf die Karte oder nutzen Sie direkt diesen Link zur Katasterkarte.
• Unter dem Reiter RC können Sie die Katasterreferenznummer eingeben, um direkt zu der Immobilie zu gelangen.
• Unter den anderen Reitern kann man die Immobilie mit anderen Daten suchen, wenn Sie die Katasternummer nicht haben.
• Alternativ können Sie auch über die Karte zu der gesuchten Immobilie zoomen und dann auf das gesuchte Grundstück klicken.

Wenn Sie auf der Unterseite einer konkreten Immobilie angekommen sind, sehen Sie dort die eingetragenen Daten wie Lage und Fläche auf einer Karte, Nutzungsart und Baujahr.

Im Menü links gibt es den Button „Consulta Descriptiva y Gráfica“, um den Katasterauszug herunterzuladen. Geschützte Katasterdaten, wie z.B. der Name des Eigentümers oder der Katasterwert, können auf diese Weise jedoch nicht abgerufen werden (s. Katasterwert einsehen).

Katasterauszug vs. Realität

Dass die Quadratmeterangaben auf dem Katasterauszug weder mit dem Grundbucheintrag noch mit der Realität übereinstimmen, ist nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Diese Abweichungen zwischen den Flächenangaben im Kataster und der Realität sind auf die unterschiedliche Herkunft der Daten zurückzuführen.

Da mehr Quadratmeter mehr Steuern bedeuten, neigen manche Eigentümer dazu, z.B. nach An- oder Umbauten, kleinere Flächen zu deklarieren. Auf der anderen Seite neigt die Verwaltung z.B. bei der Auswertung von Luftbildern dazu, eher größere Flächen zu erfassen, da dem Eigentümer ein Steuervermeidungsinteresse unterstellt wird.

Berichtigung der Katasterdaten

Das Kataster erhält Daten von verschiedenen Behörden. So übermitteln z.B. Notare oder Grundbuchämter automatisch Änderungen der Eigentumsverhältnisse bei Erbschaften, Käufen oder Verkäufen. Diese automatisierten Meldungen garantieren jedoch nicht immer die Vollständigkeit und Richtigkeit der im Kataster eingetragenen Daten.

Wenn Sie feststellen, dass die Katasterdaten fehlerhaft sind, oder nachdem Sie z.B. bauliche Veränderungen vorgenommen haben, sollten Sie einen Berichtigungsantrag stellen, um die Daten aktuell und korrekt zu halten.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, das Grundstück und das Gebäude vermessen zu lassen und die genauen GPS-Koordinaten in das Grundbuch und das Kataster eintragen zu lassen. Neben der Beauftragung eines Architekten oder Vermessungsingenieurs ist hierfür oft auch die Einbeziehung der Nachbarn notwendig.

Was ist der Katasterwert und wo man ihn findet

Im spanischen Kataster werden mehrere Werte eingetragen: der Katasterwert ohne Bebauung, auch Katasterbodenwert genannt, und der Katasterwert der gesamten Immobilie. Die Differenz ergibt den Katasterwert der Bebauung.

Der Katasterwert wird insbesondere für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer IBI und der jährlichen Einkommensteuer bei Eigennutzung oder Leerstand herangezogen, welche gleichermaßen von Eigentümern mit und ohne Wohnsitz in Spanien zu entrichten sind.

Der Katasterwert beträgt in der Regel nur einen Bruchteil des Marktwertes. Neben dem „alten“ Katasterwert gibt es seit 2022 einen im Kataster eingetragenen Referenzwert, der sich dem Marktwert eher annähert und der auch als Steuerwert bezeichnet werden kann.

Festsetzungsverfahren für den Katasterwert

Die Festlegung der Katasterwerte erfolgt entweder durch ein individuelles oder ein kollektives Neubewertungsverfahren. Ebenso können durch Haushaltsgesetze neue Katasterwerte entstehen, wenn bestimmte Wertkoeffizienten angepasst werden.

Wenn sich der Marktwert im Vergleich zum Katasterwert in einem bestimmten Gebiet geändert hat, z.B. weil der Bebauungsplan geändert wurde, oder wenn seit der letzten Bewertung viele Jahre vergangen sind, sind die Stadtverwaltungen angehalten, eine kollektive Neubewertung einzuleiten. Im Rahmen dieses Verfahrens werden neue Werttabellen (Ponencia de Valores) erstellt und die neuen Katasterwerte den Immobilienbesitzern offiziell mitgeteilt.

Nach der Bekanntgabe kann gegen den neuen Katasterwert Einspruch eingelegt werden. Wenn der neue Wert offensichtlich unrealistisch ist, sollte die Möglichkeit eines Widerspruchs auf jeden Fall geprüft werden, wenn die zu zahlende Steuerlast durch den neuen Wert steigt.

Katasterwert Spanien einsehen

Es gibt folgende Möglichkeiten, den Katasterwert einer spanischen Immobilie einzusehen:

• Über eine notarielle Urkunde (z.B. Kaufvertrag oder Erbschaftsannahme), der ein Katasterauszug mit geschützten Daten beigefügt ist.
• Der Eigentümer kann einen Katasterauszug mit geschützten Daten persönlich vor Ort beim Katasteramt beantragen.
• Ein Katasterauszug mit dem Katasterwert kann vom Eigentümer online auf der Webseite des Katasteramtes eingeholt werden, sofern er über eine elektronische Signatur verfügt.
• Der Katasterwert wird auch auf dem Beleg für die Grundsteuer IBI aufgeführt.
• Auf dem Kontoauszug mit der Abbuchung der IBI ist der Katasterwert teilweise ebenfalls ersichtlich.

Der neue Referenzwert im Kataster

Mit Inkrafttreten des Gesetzes Ley 11/2021 vom 9. Juli wird bei Immobilienübertragungen ab dem 1. Januar 2022 der sogenannte Katasterreferenzwert als Steuerwert herangezogen. Dieser neue Referenzwert ist die Mindest-Bemessungsgrundlage für die entsprechenden Steuern, wie etwa die Erbschaftssteuer oder die Übertragungssteuer bei einem Kauf.

Die Idee hinter diesem neuen Richtwert ist es, Klarheit zu schaffen und Streitigkeiten und Verfahren mit dem Finanzamt zu vermeiden. Oftmals wurden bei Erbschaften oder Immobilienkäufen die Immobilien nach Ansicht der Finanzämter zu niedrig bewertet, was dann zu Steuerprüfungsverfahren und Steuernachzahlungen führte. Ein gewisses Interesse des Staates an höheren Steuereinnahmen war sicherlich auch ein Grund für die Einführung des Referenzwertes für spanische Immobilien.

Der Referenzwert kann online auf der Website des Katasters eingesehen werden, allerdings nur von Personen die über eine elektronische Signatur verfügen.

Der neue (Kataster-)Referenzwert ist unabhängig vom „alten“ Katasterwert. Der Referenzwert im Kataster liegt tendenziell näher am Marktwert und wird regelmäßiger aktualisiert. Die Ermittlung und Festlegung des Referenzwertes basiert auf tatsächlich beurkundeten Werten, die von Notaren und Grundbuchämtern an das Kataster übermittelt werden.

Individuelle Gegebenheiten werden dabei jedoch nicht berücksichtigt. Dies hat zur Folge, dass z.B. eine sanierte Wohnung den gleichen Kataster-Referenzwert hat wie eine andere sanierungsbedürftige Wohnung im gleichen Haus mit der gleichen Fläche. Unrealistische Werte können sich auch ergeben, wenn ein hochwertiges Gebäude in einer schlechten Wohngegend liegt oder umgekehrt.

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