Grundbuchauszug Spanien

Ein spanischer Grundbuchauszug ist eine durch das Grundbuchamt ausgestellte Bescheinigung, welche den im Grundbuch eingetragenen Inhalt in Bezug auf eine Immobilie wiedergibt. Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges. Füllen Sie dazu dieses Bestellformular aus oder schreiben Sie uns eine unverbindliche Anfrage.

Auf dieser Seite finden Sie neben Hinweisen zur Beantragung eines Grundbuchauszuges auch noch weitere nützliche Informationen zum spanischen Grundbuch und Kataster, den im Grundbucheintrag enthaltenen Informationen, sowie zum Ablauf und Voraussetzungen von Grundbuchänderungen.

Die Beantragung eines Grundbuchauszuges kann in vielen Situationen hilfreich oder von Interesse sein. Für Kaufinteressenten oder Erben einer Immobilie, genauso wie beispielsweise für einen Ehepartner bei einer Scheidung oder Geschäftspartner und Gläubiger des Eigentümers. Oft sind es auch die Eigentümer selbst, die sich an uns wenden, um zu erfahren, was im Grundbuch steht.

Arten von Grundbuchauszügen in Spanien

Am häufigsten erfolgt Grundbucheinsicht in Spanien mittels der sog. Nota Simple, einem einfachen Grundbuchauszug. Beglaubigte Grundbuchauszüge, auf Spanisch Certificación, werden im Vergleich zur Nota Simple seltener beantragt. Dies ist deshalb der Fall, da eine Certificación teurer und komplizierter zu bekommen ist und da eine einfache Nota Simple in den meisten Fällen ausreicht.

Daneben gibt es noch eine Grundbuch-Such-Bescheinigung nach einem Eigentümer-Namen oder nach der spanischen Bürgernummer, mit welcher man eine Liste jener Grundbuchämter erhält, bei welchen Immobilien auf diesen Namen oder die NIE einer bestimmten Person eingetragen sind.

Im Gegensatz dazu haben Katasterauszüge mit dem Grundbuch nichts zu tun. Das Katasteramt ist eine vom Grundbuchamt unabhängige eigenständige Behörde, bei welcher die Immobilien vor allem zu Steuerzwecken registriert werden.

Die Certificación: Historische Grundbuchbescheinigung und beglaubigter Grundbuchauszug

Auch historische Grundbuchdaten können eingesehen werden. Mit einer solchen Certificación können auch ältere Grundbucheintragungen einer bestimmten Immobilie in Erfahrung gebracht werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann bescheinigt werden.

Es handelt sich bei der Certificación um einen mit Siegel und Unterschrift beglaubigten Grundbuchauszug. Die mit einer Immobilie verbundenen Lasten und Rechte werden mit maximaler Beweiskraft bescheinigt. Auf Deutsch wird die Certificación als historischer bzw. beglaubigter Grundbuchauszug übersetzt. Ebenso kann man von einem vollständigen qualifizierten Grundbuchauszug sprechen.

Unterschied zwischen Certificación und Nota Simple

Eine Certificación ist eine öffentliche Urkunde mit entsprechend hohem Beweiswert. Beispielsweise in einem Gerichtsverfahren muss ein solcher Grundbuchauszug vorgelegt werden. Die Antragstellung ist etwas komplizierter und dauert länger als bei einem normalen Grundbuchauszug. Zudem sind die Gebühren höher und in einigen Fällen muss das berechtigte Interesse des Antragstellers begründet werden.

Im Gegensatz zur Certificación enthält die Nota Simple lediglich Daten zur aktuellen Grundbuchsituation, zum aktuellen Eigentümer und zu aktuell gültigen Lasten. Zudem ist eine Nota Simple nur zu Informationszwecken gedacht und ist nur eine mehr oder weniger unverbindliche Auskunft des Grundbuchamtes.

Nicht nur aus Gründen der Praktikabilität und der Kosten ist eine Nota Simple in der Praxis in den meisten Fällen ausreichend. Nur für den Fall, dass die historischen Grundbuchdaten von Interesse sein sollten oder wenn der Grundbuchauszug aus irgendwelchen Gründen einen höheren Beweiswert haben soll, ist es sinnvoll, eine Certificación zu beantragen. Etwa vor einem Immobilienkauf kann es interessant sein, auf diese Weise eine Kopie der gesamten Grundbuchhistorie oder der eingetragenen Teilungserklärung und der Satzung der Eigentümergemeinschaft zu bekommen.

Form einer Certificación

Die Certificación gibt es in Papierform und digital als PDF-Datei. Wird die Bescheinigung in Papierform beantragt, wird das Dokument manuell vom Grundbuchamtsdirektor Registrador unterschrieben und mit einem Stempel versehen. Einige Grundbuchämter stellen einen solchen qualifizierten Grundbuchauszug inzwischen aber auch als PDF-Datei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur und digitaler Unterschrift aus.

Im historischen oder beglaubigten Grundbuchauszug enthalte Daten

Wie der Name historisch vermuten lässt, können über ein solches Dokument auch ältere Übertragungen und Eintragungen aus der Vergangenheit bescheinigt werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann vollständig beurkundet werden.

Wenn nicht die vollständige Grundbuch-Historie wiedergegeben werden soll, wird in dem Dokument ein gewisser Umstand oder eine bestimmte Eintragung bescheinigt, gemäß dem eingereichten Antrag und dem Auskunftsersuchen des Antragstellers.

Jede Eintragung Inscripción wird laufend nummeriert und ist chronologisch ansteigend. Zusammengefasst sieht das dann zum Beispiel so aus:

• Eintragung 1. vom 10.10.2005: Teilungserklärung durch Bauträger
• Eintragung 2. vom 11.11.2005: Kauf durch Herrn Markus Mayer
• Eintragung 3. vom 11.11.2005: Hypothek zugunsten der Bank BBVA
• Eintragung 4. vom 01.04.2010: Erbschaft durch die Tochter Elisa Mayer
• Eintragung 5. vom 07.07.2010: Löschung der Hypothek der BBVA
• Eintragung 6. vom 07.07.2010: Kauf durch Ehepaar Müller
• Eintragung 7. vom 07.07.2010: Hypothek zugunsten Banco Sabadell

Teilungserklärung und Satzung der Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung, auf Spanisch División Horizontal und die Satzung der Eigentümergemeinschaft Estatutos finden sich in Spanien meist in ein und derselben notariellen Urkunde. Wenn ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten nach dem Bau in einzelne Einheiten unterteilt wird, geschieht dies mit einer solchen Teilungserklärung, welche vor dem Kauf einer Eigentumswohnung idealerweise geprüft werden sollte.

In dieser Urkunde wird das Gebäude als Ganzes beschrieben und dann anhand der Vermessungen und Baupläne in Untereinheiten unterteilt. Bei jeder Eigentumswohnung wird der jeweilige Quotient und Anteil am Gebäude und an der gesamten Eigentümergemeinschaft angegeben. Dieser Prozentsatz wird dann im jeweiligen Grundbucheintrag der Untereinheit genannt und ist für die Kostenverteilung unter den Eigentümern der entsprechende Multiplikator.

Mittels einer Certificación kann eine Kopie der Teilungserklärung und der Satzung der Eigentümergemeinschaft beim Grundbuchamt beantragt werden.

Kann man eine Kopie einer notariellen Urkunde bekommen?

Falls über einen Grundbuchauszug nicht alle relevanten Informationen in Erfahrung gebracht werden können, kann eine Kopie einer notariellen Urkunde beantragt werden. Eine solche Kopie einer Escritura muss bei dem jeweiligen Notar, dessen Nachfolger oder beim zuständigen Notariatsarchiv beantragt werden – nicht beim Grundbuchamt. Hierbei sind wir gerne spanienweit für Kopien von Urkunden behilflich.

Für die Antragstellung sind die Daten des Notars sowie Ort und Datum der Unterzeichnung der Urkunde notwendig. Diese Angaben können einem Grundbuchauszug entnommen werden. Wenn der Antragsteller die Urkunde selbst unterzeichnet hat oder dabei mit Vollmacht vertreten wurde, ist es nicht notwendig, gesondert ein besonderes berechtigtes Interesse darzulegen.

Wie sieht ein gängiger spanischer Grundbuchauszug aus?

Die Nota Simple ist eine PDF-Datei, die aus drei Hauptabschnitten besteht: Deckblatt, eigentlicher Grundbuchauszug und Abspann mit rechtlichen Hinweisen.

Der Abschnitt mit dem Grundbuchauszug besteht aus den Grundbuchdaten zur Immobilie, also der Immobiliennummer Número de Finca und IDUFIR, gefolgt von einer Beschreibung der Immobilie. Die Número de Finca identifiziert eine bestimmte Immobilie bei einem bestimmten Grundbuchamt. Die IDUFIR oder auch CRU ordnet eine Immobilie spanienweit eindeutig zu.

Um einen spanischen Grundbuchauszug lesen und verstehen zu können, sind Spanischkenntnisse unerlässlich. Ein spanischer Grundbuchauszug besteht weitgehend aus einem Fließtext auf Spanisch, der in unterschiedliche Abschnitte unterteilt ist. Ein Aufbau wie in Deutschland mit drei Abteilungen existiert in Spanien nicht. Mit dem Muster-Grundbuchauszug können Sie sich einen Eindruck davon verschaffen, wie ein spanischer Grundbuchauszug in etwa aussieht.

Spanischen Grundbuchauszug beantragen

Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges. Füllen Sie dazu dieses Bestellformular aus oder schreiben Sie uns eine unverbindliche Anfrage.

Bei persönlicher Beantragung vor Ort wird Ihnen im Grundbuchamt ein Antragsformular auf Spanisch ausgehändigt. In dieses müssen die Daten der Immobilie und der Name des Eigentümers eingetragen werden. Dazu müssen Sie zunächst herausfinden, welches Grundbuchamt in der Nähe der Immobilie zuständig ist.

Vor Ort kann man innerhalb der gesetzlich festgelegten Öffnungszeiten (Montag bis Freitag von 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr, Ausnahme August 09:00 Uhr bis 14:00 Uhr) jederzeit ohne Termin und ohne Voranmeldung vorsprechen. Hierzu muss man neben Kenntnissen der spanischen Sprache aber auch Geduld und starke Nerven mitbringen.

Nach Bezahlung der Gebühren werden Sie dann meist innerhalb weniger Tage verständigt, dass das Dokument abgeholt werden kann. Im Normalfall wird ein Grundbuchauszug in Papierform bei persönlicher Beantragung nicht sofort ausgestellt, sondern man muss ein zweites Mal vorsprechen, um den Grundbuchauszug abzuholen.

Einfacher und schneller ist es natürlich, wenn Sie den Grundbuchauszug online mit unserer Hilfe über das Internet beantragen. Wir reichen die Anfrage digital ein und leiten den Grundbuchauszug dann sofort per E-Mail an Sie weiter.

Notwendige Daten

Am einfachsten ist die Grundbucheinsicht, wenn Ihnen der Name des Eigentümers oder zumindest von einem der Eigentümer bekannt ist. Mit dem Namen und der Anschrift oder dem Ort der Immobilie ist es dann fast immer problemlos möglich, den Grundbuchauszug zu finden.

Ebenso kann ein aktueller Grundbuchauszug schnell und ohne Probleme beantragt werden, wenn Sie eine Kopie einer alten notariellen Urkunde haben, in welcher die Immobilie genannt ist. Dasselbe gilt, wenn Ihnen ein alter Grundbuchauszug vorliegt. Durch die dort enthaltene Immobiliennummer Número de Finca oder die 14-stellige IDUFIR-Nummer kann eine Immobilie eindeutig zugeordnet werden.

Mit der bloßen Information, wo sich eine Immobilie befindet, kann durch das Grundbuchamt der entsprechende Grundbucheintrag nicht immer ohne Weiteres aufgefunden werden. Das spanische Eigentumsregister ist nicht geografisch nach Straßen oder Orten geordnet und es gibt keinen Grundbuchplan.

Zuständiges Grundbuchamt

Das zuständige Grundbuchamt in Spanien zu finden kann durchaus kompliziert sein, gerade wenn die Immobilie in der Nähe der Zuständigkeitsgrenze zweier Grundbuchämter liegt. Generell gilt, dass das Grundbuchamt in der Nähe der Immobilie zuständig ist, allerdings ist die Zuordnung an Stadtgrenzen oder innerhalb einer größeren Stadt nicht immer einfach. Oft ist dann auch hilfreich, wenn Sie uns statt der Adresse einen Google-Maps-Link, die Koordinaten oder die Katasternummer der Immobilie senden können.

Wenn Ihnen ein alter Grundbuchauszug vorliegt oder eine alte notarielle Urkunde, dann können Sie diesem Dokument das zuständige Grundbuchamt entnehmen. Falls Sie nicht wissen, wo und wie viele Immobilien einer Person in Spanien existieren, kann eine Bescheinigung beantragt werden, mit der man das Grundbuchamt oder die Grundbuchämter erfährt, in dem/in denen Immobilien auf den Namen einer bestimmten Person eingetragen sind.

Im Unterschied zu Deutschland sind die Grundbuchämter in Spanien von den Amtsgerichten unabhängig. Das Grundbuch in Spanien Registro de la Propiedad hat mit den Gerichten Juzgados organisatorisch nichts zu tun. Die Amtsgerichte in Spanien sind für Klagen und Gerichtsverfahren zuständig, nicht jedoch für die Führung und Verwaltung des Grundbuches. Die spanischen Grundbuchämter sind organisatorisch dem spanischen Ministerium für Justiz und der Generaldirektion der Registerämter und Notare in Madrid unterstellt.

Das spanische Territorium ist in Grundbuchbezirke unterteilt, die sog. Distritos Hipotecarios. Jedes Grundbuchamt in Spanien hat sein eigenes Zuständigkeitsgebiet. Gemeindegebiete bzw. auf Spanisch Términos Municipales mit vielen Einwohnern haben mehrere Grundbuchämter. Gemeinden mit wenigen Einwohnern sind bei einem gemeinsamen Grundbuchamt zusammengefasst. Für jeden Distrito Hipotecario gibt es ein Grundbuchamt, welches ein Grundbuchamtsrichter Registrador leitet.

Bearbeitungsdauer

Eine angeforderte Grundbuchabfrage liegt uns normalerweise in wenigen Tagen vor, oftmals sogar am selben oder nächsten Werktag. Bis zum Erhalt eines beglaubigten Grundbuchauszuges können hingegen mehrere Wochen vergehen.

Kann jede beliebige Person einen Grundbuchauszug beantragen?

Ein berechtigtes Interesse muss für die Grundbucheinsicht vorliegen. Daran werden in Spanien aber keine großen Anforderungen gestellt. Es genügt z.B. bloßes Kaufinteresse oder ein Interesse daran, das Objekt zu mieten. Gerade bei Antragstellung durch Angestellte im öffentlichen Dienst, Beamte und Anwälten wird das berechtigte Interesse nicht weiter hinterfragt.

Folgende Punkte werden als legitimes berechtigtes Interesse anerkannt:

• Prüfung der finanziellen Situation des Eigentümers, z. B. wenn dem Eigentümer ein Darlehen gewährt werden soll oder wenn Sie die Immobilie mieten möchten.
• Prüfung der an der Immobilie eingetragenen Rechte, z. B. Interesse des Nachbarn sein Wegerecht zu prüfen, Interesse des Darlehensgebers, die eingetragene Hypothek zu prüfen.
• Recherche für Vertragsschluss oder rechtliche Schritte, z. B. bei Kaufinteresse, Interesse, die Immobilie zu mieten, Absicht rechtliche Schritte gegen den Eigentümer oder in Bezug auf die Immobilie einzuleiten.
• Antragsteller ist Eigentümer, Miteigentümer, Nießbraucher, Erbe oder hat ein sonstiges Recht an der Immobilie.

Für einen einfachen Grundbuchauszug genügt die bloße Versicherung dafür, dass eines der genannten berechtigten Interessen vorliegt. Es muss nicht gesondert begründet werden, was der Hintergrund der Anfrage ist. Es müssen auch keine Unterlagen oder Ähnliches zum Nachweis des Interesses vorgelegt werden.

Ist eine Vollmacht notwendig?

In Deutschland und anderen Ländern wird für die Beantragung eines Grundbuchauszuges eine Vollmacht des Eigentümers verlangt. In Spanien ist das nicht der Fall. Auch ohne besondere Vollmacht kann jeder einen spanischen Grundbuchauszug beantragen, selbst Nachbarn, Schwiegereltern, Geschäftspartner, Gläubiger oder sonstige Dritte.

Alles, was wir für die Grundbuchabfrage benötigen, ist die Adresse der Immobilie und den Namen eines aktuellen oder vormaligen Eigentümers. Eine andere Sachlage ergibt sich für die Änderung von Grundbucheintragungen, etwa für die Eintragung von Erbschaften. Hierfür ist sehr wohl eine Vollmacht notwendig.

Wird ein Eigentümer benachrichtigt, wenn ein Grundbuchauszug beantragt wird?

Nein.

Wie hoch sind die Kosten für die Grundbucheinsicht?

Wir rechnen 100 EUR für den Rechercheaufwand und die Kommunikation mit dem Grundbuchamt im Rahmen der Beantragung eines Grundbuchauszuges ab, einschließlich Umsatzsteuer und Grundbuchamtsgebühren. Für eine Inhaltszusammenfassung des Grundbuchauszuges auf Deutsch oder eine Erstberatung stellen wir 300 EUR inklusive Umsatzsteuer und Gebühren in Rechnung.

Bei umfangreicheren Tätigkeiten, wie etwa für historische oder beglaubigte Grundbuchauszüge oder komplexere Grundbuch-Suchen, teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne individuell die Kosten mit.

Die Grundbuchamtsgebühren für einen einfachen elektronischen Grundbuchauszug betragen zur Zeit 9,02 EUR zzgl. USt. Bei Antragstellung vor Ort in Papierform belaufen sich die Gebühren auf nur 3,01 EUR zzgl. USt.. Ein historischer oder beglaubigter Grundbuchauszug kann zwischen ca. 20 bis 100 EUR an Gebühren kosten. Für unsere Dienstleistung der Beantragung, Kommunikation, Recherche und Postweiterleitung müssen Sie hierbei je nach Leistungsumfang mit Kosten in Höhe von 100 bis 300 EUR zzgl. USt. rechnen.

Spanischer Grundbuchauszug auf Deutsch

Viele fragen sich, ob ein spanischer Grundbuchauszug auch in deutscher Sprache erhältlich ist. Dem ist leider nicht so, jedenfalls nicht direkt vom Grundbuchamt. Das spanische Grundbuchamt bietet zur Zeit nur einen preiswerten Übersetzungsservice auf Englisch an, wobei die Übersetzungsqualität meist eher unbefriedigend ist. Einen Übersetzungsservice auf Deutsch gibt es derzeit nicht.

Für ein grundsätzliches Verständnis des Grundbuchauszuges bietet sich aber an, den Text z.B. bei www.deepl.com oder im Google Translator einzugeben.

Wenn Sie einen spanischen Grundbuchauszug auf Deutsch haben möchten, muss der Grundbuchauszug von uns oder einem Übersetzer separat auf Deutsch übersetzt werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass man zwar viele der auf Spanisch verwendeten Fachbegriffe ins Deutsche übersetzen kann, aber dadurch der Text für den Laien auch nicht viel verständlicher wird. Eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher unserer Meinung nach in den meisten Fällen eher nicht zielführend.

Besser als eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher, wenn Sie sich von uns oder einem anderen Experten zum Inhalt des Grundbuchauszuges beraten lassen. In den meisten Situationen ist es sehr sinnvoll, den erhaltenen spanischen Grundbuchauszug fachkundig analysieren zu lassen. Gerne fassen wir Ihnen schriftlich per E-Mail oder am Telefon die wichtigsten Punkte auf Deutsch zusammen und teilen Ihnen mit, ob Handlungsbedarf besteht. Für eine solche Erstberatung rechnen wir 300 EUR ab inklusive USt. und dem Grundbuchauszug.

Im spanischen Grundbuch enthaltene Informationen

Genau wie in anderen Ländern werden auch im spanischen Grundbuch Rechte und Lasten an Immobilien eingetragen. Daneben stehen dort auch noch weitere Informationen, wie die Beschreibung der Immobilie, der Bebauung, Flächenangaben und die Abgrenzung zu Nachbargrundstücken.

Um einen Grundbucheintrag zu ändern, muss dem Grundbuchamt eine eintragungsfähige öffentliche Urkunde vorgelegt werden. Hierbei handelt es sich normalerweise um eine notariell beglaubigte Urkunde. Es können aber auch Gerichtsentscheidungen oder Verwaltungsakte eingetragen werden.

Grundbucheintrag keine gesetzliche Pflicht

Obwohl das spanische Grundbuch schon seit einigen Jahrzehnten existiert, gibt es vor allem im ländlichen Bereich in Spanien immer noch Immobilien und Grundstücke, die nicht eingetragen sind. Meist halten die Eigentümer den Eintrag nicht für erforderlich, da sie ihr Eigentumsrecht auch ohne Grundbucheintrag ausreichend abgesichert sehen. Oft geht es auch schlicht darum, die Kosten und Steuern der Grundbucheintragung zu sparen.

Aber auch wenn in Spanien rein rechtlich Kaufverträge ohne Grundbucheintrag wirksam sind und das Eigentum rein rechtlich auch ohne Grundbucheintrag übertragen werden kann, ist keinem Käufer zu dieser Art des Immobilienerwerbs zu raten. Hier sind zukünftige Probleme absehbar. Jeder vernünftige Verkäufer wird vor einem Verkauf die Immobilie im Grundbuch eintragen und kein vernünftiger Makler wird eine Immobilie im Sortiment haben, deren Verkäufer nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Auf Mallorca sind die allermeisten Immobilien auch im Grundbuch eingetragen. In anderen Regionen Spaniens mag dies häufiger nicht der Fall sein, dies aber auch nur bei Landgrundstücken, welche über Jahrzehnte nicht notariell übertragen wurden. Dass eine Eigentumswohnung oder ein Neubau nicht eingetragen ist, wäre ein absoluter Ausnahmefall.

Publizitätsprinzip

Das Grundbuch schafft nach Außen durch seine Publizitätswirkung Rechtssicherheit und wirtschaftliche Sicherheit im Immobiliensektor. Die Richtigkeit der registrierten Daten wird widerlegbar vermutet. Das spanische Grundbuch ist öffentlich und kann von jedermann ohne große Hürden eingesehen werden.

Aus dem Publizitätsprinzip der eingetragenen Informationen können sich Rechtsvermutungen ergeben, wie etwa dass der eingetragene Eigentümer auch der tatsächliche Eigentümer ist. Die im Grundbuch enthaltenen Angaben gelten dann als richtig. Gegenüber einer Person, die im Vertrauen auf die Richtigkeit des Inhaltes des Grundbuches einen Vertrag abschließt, hat eine abweichende Rechtslage in der Realität keine Konsequenzen. Die Richtigkeit des Grundbuches wird dann z. B. zugunsten eines gutgläubigen Erwerbers vermutet und Letzterer erwirbt gutgläubig das Eigentum. Diese Wirkungen kann nur das Grundbuch entfalten, nicht jedoch das spanische Kataster.

Fast alle der im spanischen Grundbuch eingetragenen Rechte sind absolute Rechte, die gegenüber jedermann wirken, gerichtlich durchsetzbar sind und nur durch ein Gerichtsverfahren aberkannt werden können. Wer ein im Grundbuch eingetragenes Recht in einem Gerichtsverfahren bestreitet, hat die Beweislast dafür, dass die tatsächliche Rechtslage entgegen der Publizität des Grundbuches eine andere ist.

Eingetragenes Eigentum, dingliche Rechte und Lasten

Zu den eintragbaren Rechten bei Fincas und Eigentumswohnungen zählen dingliche Rechte wie das Eigentum, Nießbrauch oder Nutzungs- und Wohnrechte. Der Rechteinhaber wird mit Namen und NIE-Nummer genannt. Ebenso ist der jeweilige Anteil am Gesamteigentum aufgeführt, wie auch der Name des Notars und das Datum der Unterzeichnung der Urkunde mit dem Rechtserwerb.

Zum anderen zählen auch Beschränkungen und Rechte Dritter wie Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, Hypotheken, Rückkaufrechte oder Erbbaurechte zu den eintragungsfähigen dinglichen Rechten. Auch noch andere Rechte an der Immobilie können registriert sein, etwa Mietverträge, Optionsverträge, Teilungserklärungen, aufschiebende oder auflösende Bedingungen oder behördliche Konzessionen.

Mit einer Art Vormerkung werden eingeleitete Gerichtsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Pfändungen vermerkt. Auch Verfügungseinschränkungen oder Verfügungsverbote, zum Beispiel bei beschränkt geschäftsfähigen Personen, wie auch baurechtliche Verfahren, welche das Grundstück oder die Finca betreffen, können verzeichnet sein.

Eingetragene Hypothek

Wer ein Haus in Spanien mit Finanzierung durch eine spanische Bank erwirbt, muss beim Notartermin seine Zustimmung zur Eintragung einer Hypothek bzw. Grundschuld geben, um den Scheck von der Bank zu bekommen. Sollte es zu Zahlungsrückständen kommen, wird die Bank ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, dessen Grundlage die eingetragene Hypothek ist.

Der Text zur eingetragenen Hypothek kann kurz oder auch etwas länger ausfallen. Genannt wird natürlich immer die Gläubiger-Bank, die Höhe der Hauptschuld, der normale Zinssatz, der Zinssatz für Verzugszinsen und die Kosten einer möglichen Zwangsvollstreckung. All diese Beträge sind durch die Immobilie besichert. In Zeiten der Digitalisierung wird dank der Möglichkeit von „copy and paste“ manchmal aber auch der komplette seitenlange Text der notariellen Hypothekenbestellungsurkunde eingetragen.

Ist das Darlehen nach Jahren oder Jahrzehnten getilgt, ist die Bank verpflichtet, eine notarielle Urkunde zur Grundbuchlöschung der Hypothek zu erteilen. Auch wenn ein Darlehen wirtschaftlich nicht mehr existent sein mag, so erfolgt die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch dennoch nicht automatisch. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, kann sich einigen Stress in letzter Minute ersparen, indem er sich frühzeitig um die Austragung kümmert. Ist die Hypothek noch nicht vollständig abbezahlt, dann nimmt ein Vertreter der Bank beim Notartermin für den Verkauf einen Scheck mit dem offenen Restbetrag entgegen und unterzeichnet im Gegenzug die Löschung der Hypothek.

Beschreibung der Finca

Im Text der Beschreibung der Immobilie wird als Erstes im Normalfall der Bereich spezifiziert, auf welchem die Immobilie errichtet wurde. Eine finca urbana ist eine Immobilie im städtischen Innenbereich bzw. auf Bauland. Eine finca rústica ist eine Immobilie im Außenbereich. Danach wird in einem Fließtext die Art der Immobile genauer erläutert, also z. B. Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, gefolgt von Flächenangaben und einer Beschreibung des Bauwerkes und der räumlichen Lage.

Finca kann man begrifflich mit Immobilie gleichsetzen, da Finca in der spanischen Rechtssprache der Oberbegriff für alle möglichen Arten von Immobilien ist. Eine Eigentumswohnung in städtischem Gebiet ist genauso eine Finca wie ein Einfamilienhaus mit Grundstück. Nur umgangssprachlich verstehen viele Nicht-Spanier unter dem Begriff Finca ein Landgut oder Landhaus, was genau übersetzt aber nicht ganz korrekt ist.

Beschreibung einer Eigentumswohnung

Bei Wohnungen wird gemäß der Teilungserklärung das Stockwerk genannt, der Buchstabe oder die Nummer der Wohnung, die Flächenangaben, der Zugang und eine mehr oder weniger detailreiche Charakterisierung der Zimmer, der Terrasse und des Wohnbereiches. Ebenso wird grob umrissen, wo sich das Gebäude befindet, mittels Straßenname, Hausnummer oder dem Namen des Gebäudes.

Aufgeführt werden immer auch Annex-Räumlichkeiten, wie etwa eine Garage oder ein Abstellraum, sofern diese nicht als separate Immobilie mit separater Grundbucheintragung geführt werden. Ebenso wird der in der Teilungserklärung angegebene prozentuale Anteil am Gesamtobjekt erwähnt.

Beschreibung von Einfamilienhäusern

Bei Häusern wird zunächst die Grundstücksgröße nebst der räumlichen Lage des Grundstückes aufgeführt. Die Grundstücke der Anrainer werden mittels Katasternummer, den Namen von Eigentümern, Wegen, Straßen, Flüssen oder Himmelsrichtungen beschrieben. Dann werden Angaben zur Immobilie selbst gemacht, Flächenangaben, Zimmer, Stockwerke, Pool, Veranda, Garage etc.

Sonstige Angaben

Auch die Katasterreferenznummer wird erwähnt, falls die Immobilie vor nicht allzu langer Zeit übertragen wurde. Bei älteren Grundbucheintragungen kann es sein, dass die Katasternummer noch nicht genannt wird.

Zeichnungen und Baupläne werden im spanischen Grundbuch nicht eingetragen. Neuerdings können aber Vermessungen mit den GPS-Koordinaten und Vermessungspunkten der Grundstücksgrenzen und des Gebäudes registriert werden. Dies gilt naturgemäß nur für Einfamilienhäuser und Grundstücke, nicht jedoch bei Eigentumswohnungen oder anderen Immobilien mit Eigentümergemeinschaft.

Grundbuchänderungen: Eintragung von Bebauung

Neben Erbschaften und Käufen ist in der Praxis die Eintragung von Bebauung sehr relevant. Das kann eine erstmalige Eintragung einer Bebauung sein oder auch die Korrektur der bestehenden Beschreibung. Oftmals entspricht die im Grundbuch und im Kataster eingetragene Bebauung nicht ganz der Realität, was bei einem Verkauf der Immobilie zum Hindernis werden kann.

Wenn Teile der Bebauung nicht eingetragen sind, ist dies manchmal ein Hinweis auf baurechtliche Illegalität dieser Anbauten. Die fehlende Eintragung kann aber auch andere Gründe haben. Bebauung muss mittels einer sog. Neubauerklärung Declaración de Obra Nueva im Grundbuch eintragen werden. Wenn keine Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung vorliegen, wird das Grundbuchamt die Änderung verweigern.

Nicht nur auf Mallorca, sondern auch in den übrigen Teilen Spaniens findet man häufig die Situation, dass die Beschreibung im Grundbuch (z. B. „Feld mit Mandelbäumen“) und die Realität (Einfamilienhaus) nicht kohärent ist. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass Bauwerke nur unvollständig eingetragen sind, z. B. dass ein Schwimmbecken oder Anbau nicht erwähnt wird. Vor der Unterzeichnung eines Optionsvertrages oder Kaufvertrages sollte man in einem solchen Falle hellhörig werden und genau prüfen lassen, warum das nicht der Fall ist.

Eintragung einer sog. Altbauerklärung

Ohne Baugenehmigung errichtete Anbauten, welche auch nicht nachträglich genehmigt werden können, können unter gewissen Voraussetzungen mit einer sog. Altbauerklärung ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang wird fälschlicherweise teils als Legalisierung bezeichnet, besser trifft es jedoch der Begriff Bestandsschutz. Hierfür werden gewisse Bescheinigungen verlangt, unter anderem darüber, dass der Bauverstoß verjährt ist und dass beim Bauamt keinerlei Verfahren anhängig sind.

Nachträgliche Legalisierung

Neben dem sog. Bestandsschutz und Altbauerklärungen ist ein weiterer Weg zur korrekten Eintragung von Bebauung die nachträgliche Legalisierung. Wenn die ungenehmigten Anbauten mit den Bauvorschriften in Einklang stehen und genehmigungsfähig sind, muss ein Architekt ein sog. Proyecto de Legalización erstellen, welches beim Bauamt eingereicht werden muss. Wenn Teile der Bebauung nicht genehmigungsfähig sind, müssen diese durch den Eigentümer angepasst oder entfernt werden.

Wenn dann der Anbau oder die Erweiterung den Baunormen entspricht, wird die Stadt eine Genehmigung und Bauabnahmebescheinigung ausstellen, womit die Anbauten dann legal sind. Mit dieser Baugenehmigung und der Abnahme kann die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch der Realität angepasst werden. In manchen Teilen Spaniens und je nach Sachverhalt kann die Legalisierung auch ohne eine Baugenehmigung erfolgen. Hierfür genügt dann das Gutachten eines Architekten oder technischen Architekten.

Eintragung einer Vermessung

Bei ungenauen älteren Grundbucheinträgen kann es empfehlenswert sein, eine Vermessung der Grundstücksfläche und der bebauten Flächen durchführen zu lassen, um diese dann ins Grundbuch einzutragen. Oft sind ältere Grundbucheinträge sehr ungenau und lösen möglicherweise Zweifel über die genauen Grundstücksgrenzen aus. Bei kleineren Abweichungen kann auch ohne Zustimmung der Anrainer die genaue Vermessung ins Grundbuch eingetragen werden.

Flächenangaben

Die Flächen sind naturgemäß ein ganz entscheidendes Element einer Immobilie, egal ob es sich um bebaute Flächen, die Größe von Räumlichkeiten, eines Pools, einer Terrasse etc. oder um die Grundstücksgröße selbst handelt. Bei sehr alten Grundbucheintragungen ist in Spanien aber teils keine Flächenangabe mit der Grundstücksgröße vorhanden. In einem solchen Falle ergibt sich die Grundstücksfläche nur indirekt aus den angegebenen Grundstücksgrenzen. Leider wird auch nicht immer spezifiziert, ob es sich um bei Quadratmeterangaben um bebaute Fläche, Nutzfläche oder Wohnfläche handelt.

Falsche Flächenangaben können auf verschiedene Ursachen zurückzuführen sein. Oft sind Grundstücksflächen zu klein oder zu groß eingetragen. Die Richtigstellung solcher Fehler kann je nach Sachverhalt relativ einfach, aber zum Teil auch sehr kompliziert sein. Bei größeren Abweichungen ist es notwendig, die neue Vermessung im Amtsblatt zu veröffentlichen und auch förmlich den Anrainern zuzustellen, damit diese Widerspruch anmelden können.

Das Kataster in Spanien

Das Kataster und das Grundbuchamt sind in Spanien zwei verschiedene Behörden, mit unterschiedlicher praktischer Relevanz und jeweils eigenen Aufgaben und eigenem geschichtlichen Hintergrund.

Nichtspanier gehen oft davon aus, dass das Katasteramt in Spanien mit dem deutschen Kataster vergleichbar ist. Das ist weitestgehend nicht der Fall. Nachfolgend zeigen wir Ihnen die Unterschiede zu den Katasterbehörden anderer Länder und zum spanischen Eigentumsregister auf.

Das spanische Catastro und Katasterämter in anderen Ländern

Auch wenn Catastro so ähnlich klingt wie Kataster, besteht leider so gut wie keine inhaltliche und funktionelle Übereinstimmung anderer Katasterämter mit dem spanischen Catastro. Das spanische Katasteramt ist kein staatliches Vermessungsamt.

In Deutschland weist das Kataster die tatsächlichen Gegebenheiten einer Immobilie nach, die Größe, die Lage, Grenzen etc. In Spanien hingegen bieten Grundbuch und Kataster lediglich Anhaltspunkte für die tatsächlichen Gegebenheiten, wobei Abweichungen in der Realität keine Seltenheit sind. Durch das Katasteramt in Spanien werden keine genauen Vermessungen durchgeführt, teilweise wird aber aufgrund von Luftaufnahmen der eingetragene Umfang der Bebauung angepasst.

Das Katasteramt in Spanien ist eine Unterabteilung des Finanzamtes

Historisch bestand der Sinn des Katasters in Spanien darin, die Gemeinden mit Daten für die Bescheide der Grundsteuer IBI zu versorgen. Auch heute noch ist die Lieferung von Daten für die Finanzbehörden einer der Hauptzwecke der Behörde. Viele Spanier neigen deshalb dazu, ihr Eigentum im Kataster nicht oder nur in kleinerem Umfang einzutragen.

Auch wenn in den letzten Jahren der Datenaustausch zwischen dem Eigentumsregister und dem Katasteramt vorangetrieben wurde, so bestehen dennoch bis heute bei vielen Immobilien teils stark divergierende Angaben zum Grundbuch und zur Realität, vor allem bei den Flächen.

Öffentlicher Glaube und Rechtssicherheit

Das spanische Kataster kann im Vergleich zum Grundbuch keinen Gutglaubensschutz hinsichtlich der dort eingetragenen Rechte und Gegebenheiten entfalten. Auf die Information aus dem Grundbuch hingegen, etwa wem eine Immobilie gehört, kann sich ein gutgläubiger Dritter verlassen. Selbst wenn die Realität abweicht kann das Registro de la Propiedad im Vergleich zum Catastro einen Schutzmechanismus für jene Personen entfalten, welche Rechtsgeschäfte tätigen und dabei fälschlicherweise von der Richtigkeit ausgehen. Ein sog. gutgläubiger Dritter wird vom Gesetz so gestellt, wie wenn die eingetragene Rechtslage der tatsächlichen Rechtslage entspräche.

Nicht nur aus diesem Grunde ist das Ziel der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde deshalb primär immer die Eintragung in das Grundbuch und nicht die Änderung der Angaben im Kataster. Die Aktualisierung des Katasters ist zweitrangig und nur für die Steuern relevant.

Deutlich wird dieser Umstand auch daran, dass im Kataster in vielen Fällen immer nur ein Eigentümer registriert ist, auch wenn die Immobilie mehreren Personen gehört. Jeder Miteigentümer wird natürlich im Eigentumsregister mit seinem jeweiligen Anteil eingetragen, im Kataster hingegen wird von Amts wegen meist immer nur ein Haupteigentümer aufgeführt. Auf gesonderten Antrag müssen aber auch im Kataster alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil eingetragen werden.

Eintragung der Bebauung im Kataster

Im spanischen Kataster sind Angaben zu den bebauten Flächen eintragen. Die Art der Bebauung, etwa Wohnfläche, Pool, Terrasse, Abstellraum, Garage etc., wird näher bestimmt. Bei Eigentümergemeinschaften werden bei einzelnen Einträgen auch gemeinsam genutzte Flächen im Kataster eingetragen, nebst dem jeweiligen Anteil der Eigentumswohnung am Gesamteigentum. Dabei kommt aber immer wieder vor, dass die Quadratmeter weder dem Grundbucheintrag noch der Realität entsprechen.

Das Catastro enthält auch Pläne und Karten, welche je nach Sachverhalt gewisse Anhaltspunkte und eine erste Orientierung bieten können. Über die Webseite des spanischen Katasters gibt es einen Zugang zu einer Art Flurplan, einer Karte mit allen Immobilien in Spanien. Wenn man das entsprechende Grundstück gefunden hat kommt man so zum Katastereintrag einer Immobilie. Dieser Katasterplan basiert auf Luftaufnahmen und Angaben der Eigentümer.

Bei vielen Immobilien und Fincas sind über das Kataster schematische Zeichnungen der Grundrisse und der Bebauung abrufbar. Hier handelt es sich aber nicht um detaillierte Baupläne, sondern lediglich um sehr grobe und ungenaue Pläne.

Im Kataster eingetragene Daten

Neben Flächenangaben enthält ein Katastereintrag auch noch das Baujahr. Nützlich kann teils auch das beim Kataster gespeicherte Foto der Fassade der Immobilie sein. Katasterdaten kann man online über die Webseite des Katasters abrufen. Nicht frei abrufbar sind dort jedoch die geschützten Katasterdaten, wie der Katasterwert und der Name des Eigentümers.

Katasterauszug beantragen

Gerne helfen wir Ihnen auf Anfrage bei der Suche nach einem Katasterauszug. Mit den entsprechenden Daten kann man einen Katasterauszug im Normalfall auf der Webseite des Katasteramtes herunterladen.

Beim Kataster kann eine Immobilie im Unterschied zum Grundbuchamt auch mit Koordinaten oder der Adresse gefunden werden, da im Kataster die Immobilien geografisch zugeordnet sind. Am einfachsten findet man einen Katasterauszug, wenn die Katasterreferenznummer bekannt ist. In vielen Fällen kann diese Nummer dem Grundbuchauszug entnommen werden.

Der Katasterwert

Während im Grundbuch weder der Marktwert noch der Kaufpreis einer Immobilie zu finden ist, sind im Kataster mehrere Werte eingetragen: der Katasterwert ohne Bebauung, auch Kataster-Bodenwert genannt, sowie der Katasterwert der gesamten Immobilie. Aus der Differenz ergibt sich der Katasterwert der Bebauung.

Der Katasterwert kann durch ein individuelles oder durch ein kollektives Neu-Bewertungsverfahren angepasst werden. Ändert sich der Marktwert im Vergleich zum Katasterwert auf einem bestimmten Gebiet, etwa weil der Bebauungsplan geändert wurde oder wenn viele Jahre seit dem letzten Bewertungsverfahren vergangen sind, sind die Stadtverwaltungen angehalten, beim Kataster eine kollektive Neubewertung zu initiieren. In diesem Verfahren werden neue Wertetabellen (Ponencia de Valores) ausgearbeitet und an die Eigentümer von Immobilien werden die neuen Katasterwerte förmlich zugestellt.

Innerhalb eines Monats nach der Zustellung kann Widerspruch gegen den neuen Katasterwert eingereicht werden. Wenn der neue Wert offensichtlich unrealistisch ist, sollte auf jeden Fall die Möglichkeit eines Widerspruches in Betracht gezogen werden, da auf diesem neuen Katasterwert eine Vielzahl von Steuern für die kommenden Jahre basieren.

Bei Immobilientransaktionen ab dem 1.1.2022 ist ein weiterer Wert im Kataster zu berücksichtigen, der sog. VRC (Valor de Referencia Catastral) oder Katasterreferenzwert. Dieser Wert berechnet sich mit Daten von stattgefunden Immobilientransaktionen, welche die Notare und Grundbuchämtern dem Kataster liefern. Der Wert soll dem Marktwert entsprechen und ist von nun an der steuerliche Mindestwert. Problematisch ist, dass der Zustand der Immobilie und individuelle Gegebenheiten (z.B. Meerblick) beim VRC keinen Einfluss haben.

Auf den Katasterwerten basiert unter anderem die Berechnung der Grundsteuer (IBI) und auch die jährlich mit dem Formular Modelo 210 abzuführende Einkommenssteuer für Nicht-Residenten. Ebenso hängt die Wertzuwachssteuer (Plusvalía), die Vermögenssteuer, die Erbschaftssteuer und auch die sog. Stempelsteuer von den im Kataster eingetragenen Werten ab.

Das Kataster und die Wirklichkeit

Wenn im Kataster größere Flächen oder Bauteile eingetragen sind, welche im Grundbuch nicht enthalten sind, kann dies auf illegale Gebäudeteile hindeuten. Typischer Fall ist zum Beispiel ein Pool, welcher auf der Katasterkarte klar sichtbar ist, im Grundbuch jedoch nicht eingetragen ist. Wenn für solche Anbauten keine Baugenehmigung vorlag, ist zu prüfen, ob der Anbau genehmigungsfähig ist oder ob zumindest Bestandsschutz besteht.

Kleinere Abweichungen der Flächenangaben zwischen Grundbuch und Kataster sind in Spanien normal, auch wenn das aus nordeuropäischer Sicht unverständlich ist. Diese Abweichungen sind auf die unterschiedliche Herkunft der Angaben zurückzuführen.

Bei Eintragungen von Amts wegen, also etwa nach Auswertung von Luftaufnahmen, neigt das Kataster dazu, eher größere Flächen einzutragen, da dem Eigentümer ein Steuervermeidungsinteresse unterstellt wird. Wenn ein Eigentümer hingegen nach einem Anbau oder Umbau einen Antrag auf Änderung stellt, wird er dazu neigen, die Flächen möglichst klein zu halten, da so die Steuern geringer ausfallen.

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