Grundbuchauszug Spanien

Ein spanischer Grundbuchauszug ist eine durch das¬†Grundbuchamt¬†ausgestellte Bescheinigung, welche den im Grundbuch eingetragenen Inhalt in Bezug auf eine Immobilie wiedergibt. Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges. F√ľllen Sie dazu dieses Bestellformular aus oder schreiben Sie uns eine unverbindliche Anfrage.

Auf dieser Seite finden Sie neben Hinweisen zur Beantragung eines Grundbuchauszuges auch noch weitere n√ľtzliche Informationen zum spanischen Grundbuch und Kataster, den im Grundbucheintrag enthaltenen Informationen, sowie zum Ablauf und Voraussetzungen von Grundbuch√§nderungen.

Haben Sie Fragen?

Rechtsanwalt & Abogado Alexander Cebulla berät Sie in deutscher Sprache zu rechtlichen Fragen rund um Ihre Immobilie in Spanien.

Die Beantragung eines Grundbuchauszuges kann in vielen Situationen hilfreich oder von Interesse sein. F√ľr Kaufinteressenten oder Erben einer Immobilie, genauso wie beispielsweise f√ľr einen Ehepartner bei einer Scheidung oder Gesch√§ftspartner und Gl√§ubiger des Eigent√ľmers. Oft sind es auch die Eigent√ľmer selbst, die sich an uns wenden, um zu erfahren, was im Grundbuch steht.

Seiteninhalt

Arten von Grundbuchausz√ľgen in Spanien

Am h√§ufigsten erfolgt Grundbucheinsicht in Spanien mittels der sog. Nota Simple, einem einfachen Grundbuchauszug. Beglaubigte Grundbuchausz√ľge, auf Spanisch Certificaci√≥n, werden im Vergleich zur Nota Simple seltener beantragt. Dies ist deshalb der Fall, da eine Certificaci√≥n teurer und komplizierter zu bekommen ist und da eine einfache Nota Simple in den meisten F√§llen ausreicht.

Daneben gibt es noch eine Grundbuch-Such-Bescheinigung nach einem Eigent√ľmer-Namen oder nach der spanischen B√ľrgernummer, mit welcher man eine Liste jener Grundbuch√§mter erh√§lt, bei welchen Immobilien auf diesen Namen oder die NIE einer bestimmten Person eingetragen sind.

Im Gegensatz dazu haben Katasterausz√ľge mit dem Grundbuch nichts zu tun. Das Katasteramt ist eine vom Grundbuchamt unabh√§ngige eigenst√§ndige Beh√∂rde, bei welcher die Immobilien vor allem zu Steuerzwecken registriert werden.

Die Certificaci√≥n: Historische Grundbuchbescheinigung und beglaubigter Grundbuchauszug

Certificación Beglaubigter Grundbuchauszug Spanien

Auch historische Grundbuchdaten k√∂nnen eingesehen werden. Mit einer solchen Certificaci√≥n k√∂nnen auch √§ltere Grundbucheintragungen einer bestimmten Immobilie in Erfahrung gebracht werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann bescheinigt werden.

Es handelt sich bei der Certificaci√≥n um einen mit Siegel und Unterschrift beglaubigten Grundbuchauszug. Die mit einer Immobilie verbundenen Lasten und Rechte werden mit maximaler Beweiskraft bescheinigt. Auf Deutsch wird die Certificaci√≥n als historischer bzw. beglaubigter Grundbuchauszug √ľbersetzt. Ebenso kann man von einem vollst√§ndigen qualifizierten Grundbuchauszug sprechen.

Unterschied zwischen Certificación und Nota Simple

Eine Certificaci√≥n ist eine √∂ffentliche Urkunde mit entsprechend hohem Beweiswert. Beispielsweise in einem Gerichtsverfahren muss ein solcher Grundbuchauszug vorgelegt werden. Die Antragstellung ist etwas komplizierter und dauert l√§nger als bei einem normalen Grundbuchauszug. Zudem sind die Geb√ľhren h√∂her und in einigen F√§llen muss das berechtigte Interesse des Antragstellers begr√ľndet werden.

Im Gegensatz zur Certificaci√≥n enth√§lt die Nota Simple lediglich Daten zur aktuellen Grundbuchsituation, zum aktuellen Eigent√ľmer und zu aktuell g√ľltigen Lasten. Zudem ist eine Nota Simple nur zu Informationszwecken gedacht und ist nur eine mehr oder weniger unverbindliche Auskunft des Grundbuchamtes.

Nicht nur aus Gr√ľnden der Praktikabilit√§t und der Kosten ist eine Nota Simple in der Praxis in den meisten F√§llen ausreichend. Nur f√ľr den Fall, dass die historischen Grundbuchdaten von Interesse sein sollten oder wenn der Grundbuchauszug aus irgendwelchen Gr√ľnden einen h√∂heren Beweiswert haben soll, ist es sinnvoll, eine Certificaci√≥n zu beantragen. Etwa vor einem Immobilienkauf kann es interessant sein, auf diese Weise eine Kopie der gesamten Grundbuchhistorie oder der eingetragenen Teilungserkl√§rung und der Satzung der Eigent√ľmergemeinschaft zu bekommen.

Form einer Certificación

Die Certificaci√≥n gibt es in Papierform und digital als PDF-Datei. Wird die Bescheinigung in Papierform beantragt, wird das Dokument manuell vom Grundbuchamtsdirektor Registrador unterschrieben und mit einem Stempel versehen. Einige Grundbuch√§mter stellen einen solchen qualifizierten Grundbuchauszug inzwischen aber auch als PDF-Datei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur und digitaler Unterschrift aus.

Im historischen oder beglaubigten Grundbuchauszug enthalte Daten

Historischer Grundbuchauszug Spanien Grundbuchhistorie

Wie der Name historisch vermuten l√§sst, k√∂nnen √ľber ein solches Dokument auch √§ltere √úbertragungen und Eintragungen aus der Vergangenheit bescheinigt werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann vollst√§ndig beurkundet werden.

Wenn nicht die vollst√§ndige Grundbuch-Historie wiedergegeben werden soll, wird in dem Dokument ein gewisser Umstand oder eine bestimmte Eintragung bescheinigt, gem√§√ü dem eingereichten Antrag und dem Auskunftsersuchen des Antragstellers.

Jede Eintragung Inscripci√≥n wird laufend nummeriert und ist chronologisch ansteigend. Zusammengefasst sieht das dann zum Beispiel so aus:

  • Eintragung 1. vom 10.10.2005: Teilungserkl√§rung durch Bautr√§ger
  • Eintragung 2. vom 11.11.2005: Kauf durch Herrn Markus Mayer
  • Eintragung 3. vom 11.11.2005: Hypothek zugunsten der Bank BBVA
  • Eintragung 4. vom 01.04.2010: Erbschaft durch die Tochter Elisa Mayer
  • Eintragung 5. vom 07.07.2010: L√∂schung der Hypothek der BBVA
  • Eintragung 6. vom 07.07.2010: Kauf durch Ehepaar M√ľller
  • Eintragung 7. vom 07.07.2010: Hypothek zugunsten Banco Sabadell

Teilungserkl√§rung und Satzung der Eigent√ľmergemeinschaft

Die Teilungserkl√§rung, auf Spanisch Divisi√≥n Horizontal und die Satzung der Eigent√ľmergemeinschaft Estatutos finden sich in Spanien meist in ein und derselben notariellen Urkunde. Wenn ein Geb√§ude mit mehreren Wohneinheiten nach dem Bau in einzelne Einheiten unterteilt wird, geschieht dies mit einer solchen Teilungserkl√§rung, welche vor dem Kauf einer Eigentumswohnung idealerweise gepr√ľft werden sollte.

In dieser Urkunde wird das Geb√§ude als Ganzes beschrieben und dann anhand der Vermessungen und Baupl√§ne in Untereinheiten unterteilt. Bei jeder Eigentumswohnung wird der jeweilige Quotient und Anteil am Geb√§ude und an der gesamten Eigent√ľmergemeinschaft angegeben. Dieser Prozentsatz wird dann im jeweiligen Grundbucheintrag der Untereinheit genannt und ist f√ľr die Kostenverteilung unter den Eigent√ľmern der entsprechende Multiplikator.

Mittels einer Certificaci√≥n kann eine Kopie der Teilungserkl√§rung und der Satzung der Eigent√ľmergemeinschaft beim Grundbuchamt beantragt werden.

Kann man eine Kopie einer notariellen Urkunde bekommen?

Falls √ľber einen Grundbuchauszug nicht alle relevanten Informationen in Erfahrung gebracht werden k√∂nnen, kann eine Kopie einer notariellen Urkunde beantragt werden. Eine solche Kopie einer Escritura muss bei dem jeweiligen Notar, dessen Nachfolger oder beim zust√§ndigen Notariatsarchiv beantragt werden – nicht beim Grundbuchamt. Hierbei sind wir gerne spanienweit f√ľr Kopien von Urkunden behilflich.

F√ľr die Antragstellung sind die Daten des Notars sowie Ort und Datum der Unterzeichnung der Urkunde notwendig. Diese Angaben k√∂nnen einem Grundbuchauszug entnommen werden. Wenn der Antragsteller die Urkunde selbst unterzeichnet hat oder dabei mit Vollmacht vertreten wurde, ist es nicht notwendig, gesondert ein besonderes berechtigtes Interesse darzulegen.

Wie sieht ein gängiger spanischer Grundbuchauszug aus?

Spanischer Grundbuchauszug Nota Simple Muster
Nota Simple Muster

Die Nota Simple ist eine PDF-Datei, die aus drei Hauptabschnitten besteht: Deckblatt, eigentlicher Grundbuchauszug und Abspann mit rechtlichen Hinweisen.

Der Abschnitt mit dem Grundbuchauszug besteht aus den Grundbuchdaten zur Immobilie, also der Immobiliennummer N√ļmero de Finca und IDUFIR, gefolgt von einer Beschreibung der Immobilie. Die N√ļmero de Finca identifiziert eine bestimmte Immobilie bei einem bestimmten Grundbuchamt. Die IDUFIR oder auch CRU ordnet eine Immobilie spanienweit eindeutig zu.

Um einen spanischen Grundbuchauszug lesen und verstehen zu können, sind Spanischkenntnisse unerlässlich. Ein spanischer Grundbuchauszug besteht weitgehend aus einem Fließtext auf Spanisch, der in unterschiedliche Abschnitte unterteilt ist. Ein Aufbau wie in Deutschland mit drei Abteilungen existiert in Spanien nicht. Mit dem Muster-Grundbuchauszug können Sie sich einen Eindruck davon verschaffen, wie ein spanischer Grundbuchauszug in etwa aussieht.

Spanischen Grundbuchauszug beantragen

Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges. F√ľllen Sie dazu dieses Bestellformular aus oder schreiben Sie uns eine unverbindliche Anfrage.

Bei pers√∂nlicher Beantragung vor Ort wird Ihnen im Grundbuchamt ein Antragsformular auf Spanisch ausgeh√§ndigt. In dieses m√ľssen die Daten der Immobilie und der Name des Eigent√ľmers eingetragen werden. Dazu m√ľssen Sie zun√§chst herausfinden, welches Grundbuchamt in der N√§he der Immobilie zust√§ndig ist.

Vor Ort kann man innerhalb der gesetzlich festgelegten √Ėffnungszeiten (Montag bis Freitag von 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr, Ausnahme August 09:00 Uhr bis 14:00 Uhr) jederzeit ohne Termin und ohne Voranmeldung vorsprechen. Hierzu muss man neben Kenntnissen der spanischen Sprache aber auch Geduld und starke Nerven mitbringen.

Nach Bezahlung der Geb√ľhren werden Sie dann meist innerhalb weniger Tage verst√§ndigt, dass das Dokument abgeholt werden kann. Im Normalfall wird ein Grundbuchauszug in Papierform bei pers√∂nlicher Beantragung nicht sofort ausgestellt, sondern man muss ein zweites Mal vorsprechen, um den Grundbuchauszug abzuholen.

Einfacher und schneller ist es nat√ľrlich, wenn Sie den Grundbuchauszug online mit unserer Hilfe √ľber das Internet beantragen. Wir reichen die Anfrage digital ein und leiten den Grundbuchauszug dann sofort per E-Mail an Sie weiter.

Notwendige Daten

Am einfachsten ist die Grundbucheinsicht, wenn Ihnen der Name des Eigent√ľmers oder zumindest von einem der Eigent√ľmer bekannt ist. Mit dem Namen und der Anschrift oder dem Ort der Immobilie ist es dann fast immer problemlos m√∂glich, den Grundbuchauszug zu finden.

Ebenso kann ein aktueller Grundbuchauszug schnell und ohne Probleme beantragt werden, wenn Sie eine Kopie einer alten notariellen Urkunde haben, in welcher die Immobilie genannt ist. Dasselbe gilt, wenn Ihnen ein alter Grundbuchauszug vorliegt. Durch die dort enthaltene Immobiliennummer N√ļmero de Finca oder die 14-stellige IDUFIR-Nummer kann eine Immobilie eindeutig zugeordnet werden.

Mit der blo√üen Information, wo sich eine Immobilie befindet, kann durch das Grundbuchamt der entsprechende Grundbucheintrag nicht immer ohne Weiteres aufgefunden werden. Das spanische Eigentumsregister ist nicht geografisch nach Stra√üen oder Orten geordnet und es gibt keinen Grundbuchplan.

Zuständiges Grundbuchamt

Das zust√§ndige Grundbuchamt in Spanien zu finden kann durchaus kompliziert sein, gerade wenn die Immobilie in der N√§he der Zust√§ndigkeitsgrenze zweier Grundbuch√§mter liegt. Generell gilt, dass das Grundbuchamt in der N√§he der Immobilie zust√§ndig ist, allerdings ist die Zuordnung an Stadtgrenzen oder innerhalb einer gr√∂√üeren Stadt nicht immer einfach. Oft ist dann auch hilfreich, wenn Sie uns statt der Adresse einen Google-Maps-Link, die Koordinaten oder die Katasternummer der Immobilie senden k√∂nnen.

Wenn Ihnen ein alter Grundbuchauszug vorliegt oder eine alte notarielle Urkunde, dann können Sie diesem Dokument das zuständige Grundbuchamt entnehmen. Falls Sie nicht wissen, wo und wie viele Immobilien einer Person in Spanien existieren, kann eine Bescheinigung beantragt werden, mit der man das Grundbuchamt oder die Grundbuchämter erfährt, in dem/in denen Immobilien auf den Namen einer bestimmten Person eingetragen sind.

Im Unterschied zu Deutschland sind die Grundbuch√§mter in Spanien von den Amtsgerichten unabh√§ngig. Das Grundbuch in Spanien Registro de la Propiedad hat mit den Gerichten Juzgados organisatorisch nichts zu tun. Die Amtsgerichte in Spanien sind f√ľr Klagen und Gerichtsverfahren zust√§ndig, nicht jedoch f√ľr die F√ľhrung und Verwaltung des Grundbuches. Die spanischen Grundbuch√§mter sind organisatorisch dem spanischen Ministerium f√ľr Justiz und der Generaldirektion der Register√§mter und Notare in Madrid unterstellt.

Das spanische Territorium ist in Grundbuchbezirke unterteilt, die sog. Distritos Hipotecarios. Jedes Grundbuchamt in Spanien hat sein eigenes Zust√§ndigkeitsgebiet. Gemeindegebiete bzw. auf Spanisch T√©rminos Municipales mit vielen Einwohnern haben mehrere Grundbuch√§mter. Gemeinden mit wenigen Einwohnern sind bei einem gemeinsamen Grundbuchamt zusammengefasst. F√ľr jeden Distrito Hipotecario gibt es ein Grundbuchamt, welches ein Grundbuchamtsrichter Registrador leitet.

Bearbeitungsdauer

Eine angeforderte Grundbuchabfrage liegt uns normalerweise in wenigen Tagen vor, oftmals sogar am selben oder n√§chsten Werktag. Bis zum Erhalt eines beglaubigten Grundbuchauszuges k√∂nnen hingegen mehrere Wochen vergehen.

Kann jede beliebige Person einen Grundbuchauszug beantragen?

Ein berechtigtes Interesse muss f√ľr die Grundbucheinsicht vorliegen. Daran werden in Spanien aber keine gro√üen Anforderungen gestellt. Es gen√ľgt z.B. blo√ües Kaufinteresse oder ein Interesse daran, das Objekt zu mieten. Gerade bei Antragstellung durch Angestellte im √∂ffentlichen Dienst, Beamte und Anw√§lten wird das berechtigte Interesse nicht weiter hinterfragt.

Folgende Punkte werden als legitimes berechtigtes Interesse anerkannt:

  • Pr√ľfung der finanziellen Situation des Eigent√ľmers, z. B. wenn dem Eigent√ľmer ein Darlehen gew√§hrt werden soll oder wenn Sie die Immobilie mieten m√∂chten.
  • Pr√ľfung der an der Immobilie eingetragenen Rechte, z. B. Interesse des Nachbarn sein Wegerecht zu pr√ľfen, Interesse des Darlehensgebers, die eingetragene Hypothek zu pr√ľfen.
  • Recherche f√ľr Vertragsschluss oder rechtliche Schritte, z. B. bei Kaufinteresse, Interesse, die Immobilie zu mieten, Absicht rechtliche Schritte gegen den Eigent√ľmer oder in Bezug auf die Immobilie einzuleiten.
  • Antragsteller ist Eigent√ľmer, Miteigent√ľmer, Nie√übraucher, Erbe oder hat ein sonstiges Recht an der Immobilie.

F√ľr einen einfachen Grundbuchauszug gen√ľgt die blo√üe Versicherung daf√ľr, dass eines der genannten berechtigten Interessen vorliegt. Es muss nicht gesondert begr√ľndet werden, was der Hintergrund der Anfrage ist. Es m√ľssen auch keine Unterlagen oder √Ąhnliches zum Nachweis des Interesses vorgelegt werden.

Ist eine Vollmacht notwendig?

In Deutschland und anderen L√§ndern wird f√ľr die Beantragung eines Grundbuchauszuges eine Vollmacht des Eigent√ľmers verlangt. In Spanien ist das nicht der Fall. Auch ohne besondere Vollmacht kann jeder einen spanischen Grundbuchauszug beantragen, selbst Nachbarn, Schwiegereltern, Gesch√§ftspartner, Gl√§ubiger oder sonstige Dritte.

Alles, was wir f√ľr die Grundbuchabfrage ben√∂tigen, ist die Adresse der Immobilie und den Namen eines aktuellen oder vormaligen Eigent√ľmers. Eine andere Sachlage ergibt sich f√ľr die √Ąnderung von Grundbucheintragungen, etwa f√ľr die Eintragung von Erbschaften. Hierf√ľr ist sehr wohl eine Vollmacht notwendig.

Wird ein Eigent√ľmer benachrichtigt, wenn ein Grundbuchauszug beantragt wird?

Nein.

Wie hoch sind die Kosten f√ľr die Grundbucheinsicht?

Wir rechnen 100 EUR f√ľr den Rechercheaufwand und die Kommunikation mit dem Grundbuchamt im Rahmen der Beantragung eines Grundbuchauszuges ab, einschlie√ülich Umsatzsteuer und Grundbuchamtsgeb√ľhren. F√ľr eine Inhaltszusammenfassung des Grundbuchauszuges auf Deutsch und eine Erstberatung stellen wir 300 EUR inklusive Umsatzsteuer und Geb√ľhren in Rechnung.

Bei umfangreicheren T√§tigkeiten wie etwa f√ľr historische oder beglaubigte Grundbuchausz√ľge oder komplexere Grundbuch-Suchen teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne individuell die Kosten mit.

Die Grundbuchamtsgeb√ľhren f√ľr einen einfachen elektronischen Grundbuchauszug betragen zur Zeit 9,02 EUR zzgl. USt. Bei Antragstellung vor Ort in Papierform belaufen sich die Geb√ľhren auf nur 3,01 EUR zzgl. USt.. Ein historischer oder beglaubigter Grundbuchauszug kann zwischen ca. 20 bis 100 EUR an Geb√ľhren kosten. F√ľr unsere Dienstleistung der Beantragung, Kommunikation, Recherche und Postweiterleitung m√ľssen Sie hierbei je nach Leistungsumfang mit Kosten in H√∂he von 100 bis 300 EUR zzgl. USt. rechnen.

Spanischer Grundbuchauszug auf Deutsch

Viele fragen sich, ob ein spanischer Grundbuchauszug auch in deutscher Sprache erh√§ltlich ist. Dem ist leider nicht so, jedenfalls nicht direkt vom Grundbuchamt. Das spanische Grundbuchamt bietet zur Zeit nur einen preiswerten √úbersetzungsservice auf Englisch an, wobei die √úbersetzungsqualit√§t meist eher unbefriedigend ist. Einen √úbersetzungsservice auf Deutsch gibt es derzeit nicht.

F√ľr ein grunds√§tzliches Verst√§ndnis des Grundbuchauszuges bietet sich aber an, den Text z.B. bei www.deepl.com oder im Google Translator einzugeben.

Wenn Sie einen spanischen Grundbuchauszug auf Deutsch haben m√∂chten, muss der Grundbuchauszug von uns oder einem √úbersetzer separat auf Deutsch √ľbersetzt werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass man zwar viele der auf Spanisch verwendeten Fachbegriffe ins Deutsche √ľbersetzen kann, aber dadurch der Text f√ľr den Laien auch nicht viel verst√§ndlicher wird. Eine wortgenaue √úbersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher unserer Meinung nach in den meisten F√§llen eher nicht zielf√ľhrend.

Besser als eine wortgenaue √úbersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher, wenn Sie sich von uns oder einem anderen Experten zum Inhalt des Grundbuchauszuges beraten lassen. In den meisten Situationen ist es sehr sinnvoll, den erhaltenen spanischen Grundbuchauszug fachkundig analysieren zu lassen. Gerne fassen wir Ihnen schriftlich per E-Mail oder am Telefon die wichtigsten Punkte auf Deutsch zusammen und teilen Ihnen mit, ob Handlungsbedarf besteht. F√ľr eine solche Erstberatung rechnen wir 300 EUR ab inklusive USt. und dem Grundbuchauszug.

Im spanischen Grundbuch enthaltene Informationen

Genau wie in anderen L√§ndern werden auch im spanischen Grundbuch Rechte und Lasten an Immobilien eingetragen. Daneben stehen dort auch noch weitere Informationen, wie die Beschreibung der Immobilie, der Bebauung, Fl√§chenangaben und die Abgrenzung zu Nachbargrundst√ľcken.

Um einen Grundbucheintrag zu ändern, muss dem Grundbuchamt eine eintragungsfähige öffentliche Urkunde vorgelegt werden. Hierbei handelt es sich normalerweise um eine notariell beglaubigte Urkunde. Es können aber auch Gerichtsentscheidungen oder Verwaltungsakte eingetragen werden.

Grundbucheintrag keine gesetzliche Pflicht

Obwohl das spanische Grundbuch schon seit einigen Jahrzehnten existiert, gibt es vor allem im l√§ndlichen Bereich in Spanien immer noch Immobilien und Grundst√ľcke, die nicht eingetragen sind. Meist halten die Eigent√ľmer den Eintrag nicht f√ľr erforderlich, da sie ihr Eigentumsrecht auch ohne Grundbucheintrag ausreichend abgesichert sehen. Oft geht es auch schlicht darum, die Kosten und Steuern der Grundbucheintragung zu sparen.

Aber auch wenn in Spanien rein rechtlich Kaufvertr√§ge ohne Grundbucheintrag wirksam sind und das Eigentum rein rechtlich auch ohne Grundbucheintrag √ľbertragen werden kann, ist keinem K√§ufer zu dieser Art des Immobilienerwerbs zu raten. Hier sind zuk√ľnftige Probleme absehbar. Jeder vern√ľnftige Verk√§ufer wird vor einem Verkauf die Immobilie im Grundbuch eintragen und kein vern√ľnftiger Makler wird eine Immobilie im Sortiment haben, deren Verk√§ufer nicht im Grundbuch als Eigent√ľmer eingetragen ist.

Auf Mallorca sind die allermeisten Immobilien auch im Grundbuch eingetragen. In anderen Regionen Spaniens mag dies h√§ufiger nicht der Fall sein, dies aber auch nur bei Landgrundst√ľcken, welche √ľber Jahrzehnte nicht notariell √ľbertragen wurden. Dass eine Eigentumswohnung oder ein Neubau nicht eingetragen ist, w√§re ein absoluter Ausnahmefall.

Publizitätsprinzip

Das Grundbuch schafft nach Au√üen durch seine Publizit√§tswirkung Rechtssicherheit und wirtschaftliche Sicherheit im Immobiliensektor. Die Richtigkeit der registrierten Daten wird widerlegbar vermutet. Das spanische Grundbuch ist √∂ffentlich und kann von jedermann ohne gro√üe H√ľrden eingesehen werden.

Aus dem Publizit√§tsprinzip der eingetragenen Informationen k√∂nnen sich Rechtsvermutungen ergeben, wie etwa dass der eingetragene Eigent√ľmer auch der tats√§chliche Eigent√ľmer ist. Die im Grundbuch enthaltenen Angaben gelten dann als richtig. Gegen√ľber einer Person, die im Vertrauen auf die Richtigkeit des Inhaltes des Grundbuches einen Vertrag abschlie√üt, hat eine abweichende Rechtslage in der Realit√§t keine Konsequenzen. Die Richtigkeit des Grundbuches wird dann z. B. zugunsten eines gutgl√§ubigen Erwerbers vermutet und Letzterer erwirbt gutgl√§ubig das Eigentum. Diese Wirkungen kann nur das Grundbuch entfalten, nicht jedoch das spanische Kataster.

Fast alle der im spanischen Grundbuch eingetragenen Rechte sind absolute Rechte, die gegen√ľber jedermann wirken, gerichtlich durchsetzbar sind und nur durch ein Gerichtsverfahren aberkannt werden k√∂nnen. Wer ein im Grundbuch eingetragenes Recht in einem Gerichtsverfahren bestreitet, hat die Beweislast daf√ľr, dass die tats√§chliche Rechtslage entgegen der Publizit√§t des Grundbuches eine andere ist.

Eingetragenes Eigentum, dingliche Rechte und Lasten

Zu den eintragbaren Rechten bei Fincas und Eigentumswohnungen z√§hlen dingliche Rechte wie das Eigentum, Nie√übrauch oder Nutzungs- und Wohnrechte. Der Rechteinhaber wird mit Namen und NIE-Nummer genannt. Ebenso ist der jeweilige Anteil am Gesamteigentum aufgef√ľhrt, wie auch der Name des Notars und das Datum der Unterzeichnung der Urkunde mit dem Rechtserwerb.

Zum anderen z√§hlen auch Beschr√§nkungen und Rechte Dritter wie Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, Hypotheken, R√ľckkaufrechte oder Erbbaurechte zu den eintragungsf√§higen dinglichen Rechten. Auch noch andere Rechte an der Immobilie k√∂nnen registriert sein, etwa Mietvertr√§ge, Optionsvertr√§ge, Teilungserkl√§rungen, aufschiebende oder aufl√∂sende Bedingungen oder beh√∂rdliche Konzessionen.

Mit einer Art Vormerkung werden eingeleitete Gerichtsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Pf√§ndungen vermerkt. Auch Verf√ľgungseinschr√§nkungen oder Verf√ľgungsverbote, zum Beispiel bei beschr√§nkt gesch√§ftsf√§higen Personen, wie auch baurechtliche Verfahren, welche das Grundst√ľck oder die Finca betreffen, k√∂nnen verzeichnet sein.

Eingetragene Hypothek

Wer ein Haus in Spanien mit Finanzierung durch eine spanische Bank erwirbt, muss beim Notartermin seine Zustimmung zur Eintragung einer Hypothek bzw. Grundschuld geben, um den Scheck von der Bank zu bekommen. Sollte es zu Zahlungsr√ľckst√§nden kommen, wird die Bank ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, dessen Grundlage die eingetragene Hypothek ist.

Der Text zur eingetragenen Hypothek kann kurz oder auch etwas l√§nger ausfallen. Genannt wird nat√ľrlich immer die Gl√§ubiger-Bank, die H√∂he der Hauptschuld, der normale Zinssatz, der Zinssatz f√ľr Verzugszinsen und die Kosten einer m√∂glichen Zwangsvollstreckung. All diese Betr√§ge sind durch die Immobilie besichert. In Zeiten der Digitalisierung wird dank der M√∂glichkeit von „copy and paste“ manchmal aber auch der komplette seitenlange Text der notariellen Hypothekenbestellungsurkunde eingetragen.

Ist das Darlehen nach Jahren oder Jahrzehnten getilgt, ist die Bank verpflichtet, eine notarielle Urkunde zur Grundbuchl√∂schung der Hypothek zu erteilen. Auch wenn ein Darlehen wirtschaftlich nicht mehr existent sein mag, so erfolgt die L√∂schung der Hypothek aus dem Grundbuch dennoch nicht automatisch. Wer seine Immobilie verkaufen m√∂chte, kann sich einigen Stress in letzter Minute ersparen, indem er sich fr√ľhzeitig um die Austragung k√ľmmert. Ist die Hypothek noch nicht vollst√§ndig abbezahlt, dann nimmt ein Vertreter der Bank beim Notartermin f√ľr den Verkauf einen Scheck mit dem offenen Restbetrag entgegen und unterzeichnet im Gegenzug die L√∂schung der Hypothek.

Beschreibung der Finca

Im Text der Beschreibung der Immobilie wird als Erstes im Normalfall der Bereich spezifiziert, auf welchem die Immobilie errichtet wurde. Eine finca urbana ist eine Immobilie im st√§dtischen Innenbereich bzw. auf Bauland. Eine finca r√ļstica ist eine Immobilie im Au√üenbereich. Danach wird in einem Flie√ütext die Art der Immobile genauer erl√§utert, also z. B. Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, gefolgt von Fl√§chenangaben und einer Beschreibung des Bauwerkes und der r√§umlichen Lage.

Finca kann man begrifflich mit Immobilie gleichsetzen, da Finca in der spanischen Rechtssprache der Oberbegriff f√ľr alle m√∂glichen Arten von Immobilien ist. Eine Eigentumswohnung in st√§dtischem Gebiet ist genauso eine Finca wie ein Einfamilienhaus mit Grundst√ľck. Nur umgangssprachlich verstehen viele Nicht-Spanier unter dem Begriff Finca ein Landgut oder Landhaus, was genau √ľbersetzt aber nicht ganz korrekt ist.

Beschreibung einer Eigentumswohnung

Bei Wohnungen wird gemäß der Teilungserklärung das Stockwerk genannt, der Buchstabe oder die Nummer der Wohnung, die Flächenangaben, der Zugang und eine mehr oder weniger detailreiche Charakterisierung der Zimmer, der Terrasse und des Wohnbereiches. Ebenso wird grob umrissen, wo sich das Gebäude befindet, mittels Straßenname, Hausnummer oder dem Namen des Gebäudes.

Aufgef√ľhrt werden immer auch Annex-R√§umlichkeiten, wie etwa eine Garage oder ein Abstellraum, sofern diese nicht als separate Immobilie mit separater Grundbucheintragung gef√ľhrt werden. Ebenso wird der in der Teilungserkl√§rung angegebene prozentuale Anteil am Gesamtobjekt erw√§hnt.

Beschreibung von Einfamilienhäusern

Bei H√§usern wird zun√§chst die Grundst√ľcksgr√∂√üe nebst der r√§umlichen Lage des Grundst√ľckes aufgef√ľhrt. Die Grundst√ľcke der Anrainer werden mittels Katasternummer, den Namen von Eigent√ľmern, Wegen, Stra√üen, Fl√ľssen oder Himmelsrichtungen beschrieben. Dann werden Angaben zur Immobilie selbst gemacht, Fl√§chenangaben, Zimmer, Stockwerke, Pool, Veranda, Garage etc.

Sonstige Angaben

Auch die Katasterreferenznummer wird erw√§hnt, falls die Immobilie vor nicht allzu langer Zeit √ľbertragen wurde. Bei √§lteren Grundbucheintragungen kann es sein, dass die Katasternummer noch nicht genannt wird.

Zeichnungen und Baupl√§ne werden im spanischen Grundbuch nicht eingetragen. Neuerdings k√∂nnen aber Vermessungen mit den GPS-Koordinaten und Vermessungspunkten der Grundst√ľcksgrenzen und des Geb√§udes registriert werden. Dies gilt naturgem√§√ü nur f√ľr Einfamilienh√§user und Grundst√ľcke, nicht jedoch bei Eigentumswohnungen oder anderen Immobilien mit Eigent√ľmergemeinschaft.

Grundbuchänderungen: Eintragung von Bebauung

Neben Erbschaften und K√§ufen ist in der Praxis die Eintragung von Bebauung sehr relevant. Das kann eine erstmalige Eintragung einer Bebauung sein oder auch die Korrektur der bestehenden Beschreibung. Oftmals entspricht die im Grundbuch und im Kataster eingetragene Bebauung nicht ganz der Realit√§t, was bei einem Verkauf der Immobilie zum Hindernis werden kann.

Wenn Teile der Bebauung nicht eingetragen sind, ist dies manchmal ein Hinweis auf baurechtliche Illegalit√§t dieser Anbauten. Die fehlende Eintragung kann aber auch andere Gr√ľnde haben. Bebauung muss mittels einer sog. Neubauerkl√§rung Declaraci√≥n de Obra Nueva im Grundbuch eintragen werden. Wenn keine Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung vorliegen, wird das Grundbuchamt die √Ąnderung verweigern.

Nicht nur auf Mallorca, sondern auch in den √ľbrigen Teilen Spaniens findet man h√§ufig die Situation, dass die Beschreibung im Grundbuch (z. B. ‚ÄěFeld mit Mandelb√§umen‚Äú) und die Realit√§t (Einfamilienhaus) nicht koh√§rent ist. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass Bauwerke nur unvollst√§ndig eingetragen sind, z. B. dass ein Schwimmbecken oder Anbau nicht erw√§hnt wird. Vor der Unterzeichnung eines Optionsvertrages oder Kaufvertrages sollte man in einem solchen Falle hellh√∂rig werden und genau pr√ľfen lassen, warum das nicht der Fall ist.

Eintragung einer sog. Altbauerklärung

Ohne Baugenehmigung errichtete Anbauten, welche auch nicht nachtr√§glich genehmigt werden k√∂nnen, k√∂nnen unter gewissen Voraussetzungen mit einer sog. Altbauerkl√§rung ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang wird f√§lschlicherweise teils als Legalisierung bezeichnet, besser trifft es jedoch der Begriff Bestandsschutz. Hierf√ľr werden gewisse Bescheinigungen verlangt, unter anderem dar√ľber, dass der Bauversto√ü verj√§hrt ist und dass beim Bauamt keinerlei Verfahren anh√§ngig sind.

Nachträgliche Legalisierung

Neben dem sog. Bestandsschutz und Altbauerkl√§rungen ist ein weiterer Weg zur korrekten Eintragung von Bebauung die nachtr√§gliche Legalisierung. Wenn die ungenehmigten Anbauten mit den Bauvorschriften in Einklang stehen und genehmigungsf√§hig sind, muss ein Architekt ein sog. Proyecto de Legalizaci√≥n erstellen, welches beim Bauamt eingereicht werden muss. Wenn Teile der Bebauung nicht genehmigungsf√§hig sind, m√ľssen diese durch den Eigent√ľmer angepasst oder entfernt werden.

Wenn dann der Anbau oder die Erweiterung den Baunormen entspricht, wird die Stadt eine Genehmigung und Bauabnahmebescheinigung ausstellen, womit die Anbauten dann legal sind. Mit dieser Baugenehmigung und der Abnahme kann die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch der Realit√§t angepasst werden. In manchen Teilen Spaniens und je nach Sachverhalt kann die Legalisierung auch ohne eine Baugenehmigung erfolgen. Hierf√ľr gen√ľgt dann das Gutachten eines Architekten oder technischen Architekten.

Eintragung einer Vermessung

Bei ungenauen √§lteren Grundbucheintr√§gen kann es empfehlenswert sein, eine Vermessung der Grundst√ľcksfl√§che und der bebauten Fl√§chen durchf√ľhren zu lassen, um diese dann ins Grundbuch einzutragen. Oft sind √§ltere Grundbucheintr√§ge sehr ungenau und l√∂sen m√∂glicherweise Zweifel √ľber die genauen Grundst√ľcksgrenzen aus. Bei kleineren Abweichungen kann auch ohne Zustimmung der Anrainer die genaue Vermessung ins Grundbuch eingetragen werden.

Flächenangaben

Die Fl√§chen sind naturgem√§√ü ein ganz entscheidendes Element einer Immobilie, egal ob es sich um bebaute Fl√§chen, die Gr√∂√üe von R√§umlichkeiten, eines Pools, einer Terrasse etc. oder um die Grundst√ľcksgr√∂√üe selbst handelt. Bei sehr alten Grundbucheintragungen ist in Spanien aber teils keine Fl√§chenangabe mit der Grundst√ľcksgr√∂√üe vorhanden. In einem solchen Falle ergibt sich die Grundst√ľcksfl√§che nur indirekt aus den angegebenen Grundst√ľcksgrenzen. Leider wird auch nicht immer spezifiziert, ob es sich um bei Quadratmeterangaben um bebaute Fl√§che, Nutzfl√§che oder Wohnfl√§che handelt.

Falsche Fl√§chenangaben k√∂nnen auf verschiedene Ursachen zur√ľckzuf√ľhren sein. Oft sind Grundst√ľcksfl√§chen zu klein oder zu gro√ü eingetragen. Die Richtigstellung solcher Fehler kann je nach Sachverhalt relativ einfach, aber zum Teil auch sehr kompliziert sein. Bei gr√∂√üeren Abweichungen ist es notwendig, die neue Vermessung im Amtsblatt zu ver√∂ffentlichen und auch f√∂rmlich den Anrainern zuzustellen, damit diese Widerspruch anmelden k√∂nnen.

Das Kataster in Spanien

Kataster Karte Spanien

Das Kataster und das Grundbuchamt sind in Spanien zwei verschiedene Beh√∂rden, mit unterschiedlicher praktischer Relevanz und jeweils eigenen Aufgaben und eigenem geschichtlichen Hintergrund.

Nichtspanier gehen oft davon aus, dass das Katasteramt in Spanien mit dem deutschen Kataster vergleichbar ist. Das ist weitestgehend nicht der Fall. Nachfolgend zeigen wir Ihnen die Unterschiede zu den Katasterbeh√∂rden anderer L√§nder und zum spanischen Eigentumsregister auf.

Das spanische Catastro und Kataster√§mter in anderen L√§ndern

Auch wenn Catastro so √§hnlich klingt wie Kataster, besteht leider so gut wie keine inhaltliche und funktionelle √úbereinstimmung anderer Kataster√§mter mit dem spanischen Catastro. Das spanische Katasteramt ist kein staatliches Vermessungsamt.

In Deutschland weist das Kataster die tats√§chlichen Gegebenheiten einer Immobilie nach, die Gr√∂√üe, die Lage, Grenzen etc. In Spanien hingegen bieten Grundbuch und Kataster lediglich Anhaltspunkte f√ľr die tats√§chlichen Gegebenheiten, wobei Abweichungen in der Realit√§t keine Seltenheit sind. Durch das Katasteramt in Spanien werden keine genauen Vermessungen durchgef√ľhrt, teilweise wird aber aufgrund von Luftaufnahmen der eingetragene Umfang der Bebauung angepasst.

Das Katasteramt in Spanien ist eine Unterabteilung des Finanzamtes

Historisch bestand der Sinn des Katasters in Spanien darin, die Gemeinden mit Daten f√ľr die Bescheide der Grundsteuer IBI zu versorgen. Auch heute noch ist die Lieferung von Daten f√ľr die Finanzbeh√∂rden einer der Hauptzwecke der Beh√∂rde. Viele Spanier neigen deshalb dazu, ihr Eigentum im Kataster nicht oder nur in kleinerem Umfang einzutragen.

Auch wenn in den letzten Jahren der Datenaustausch zwischen dem Eigentumsregister und dem Katasteramt vorangetrieben wurde, so bestehen dennoch bis heute bei vielen Immobilien teils stark divergierende Angaben zum Grundbuch und zur Realität, vor allem bei den Flächen.

√Ėffentlicher Glaube und Rechtssicherheit

Das spanische Kataster kann im Vergleich zum Grundbuch keinen Gutglaubensschutz hinsichtlich der dort eingetragenen Rechte und Gegebenheiten entfalten. Auf die Information aus dem Grundbuch hingegen, etwa wem eine Immobilie geh√∂rt, kann sich ein gutgl√§ubiger Dritter verlassen. Selbst wenn die Realit√§t abweicht kann das Registro de la Propiedad im Vergleich zum Catastro einen Schutzmechanismus f√ľr jene Personen entfalten, welche Rechtsgesch√§fte t√§tigen und dabei f√§lschlicherweise von der Richtigkeit ausgehen. Ein sog. gutgl√§ubiger Dritter wird vom Gesetz so gestellt, wie wenn die eingetragene Rechtslage der tats√§chlichen Rechtslage entspr√§che.

Nicht nur aus diesem Grunde ist das Ziel der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde deshalb prim√§r immer die Eintragung in das Grundbuch und nicht die √Ąnderung der Angaben im Kataster. Die Aktualisierung des Katasters ist zweitrangig und nur f√ľr die Steuern relevant.

Deutlich wird dieser Umstand auch daran, dass im Kataster in vielen F√§llen immer nur ein Eigent√ľmer registriert ist, auch wenn die Immobilie mehreren Personen geh√∂rt. Jeder Miteigent√ľmer wird nat√ľrlich im Eigentumsregister mit seinem jeweiligen Anteil eingetragen, im Kataster hingegen wird von Amts wegen meist immer nur ein Haupteigent√ľmer aufgef√ľhrt. Auf gesonderten Antrag m√ľssen aber auch im Kataster alle Eigent√ľmer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil eingetragen werden.

Eintragung der Bebauung im Kataster

Im spanischen Kataster sind Angaben zu den bebauten Fl√§chen eintragen. Die Art der Bebauung, etwa Wohnfl√§che, Pool, Terrasse, Abstellraum, Garage etc., wird n√§her bestimmt. Bei Eigent√ľmergemeinschaften werden bei einzelnen Eintr√§gen auch gemeinsam genutzte Fl√§chen im Kataster eingetragen, nebst dem jeweiligen Anteil der Eigentumswohnung am Gesamteigentum. Dabei kommt aber immer wieder vor, dass die Quadratmeter weder dem Grundbucheintrag noch der Realit√§t entsprechen.

Das Catastro enth√§lt auch Pl√§ne und Karten, welche je nach Sachverhalt gewisse Anhaltspunkte und eine erste Orientierung bieten k√∂nnen. √úber die Webseite des spanischen Katasters gibt es einen Zugang zu einer Art Flurplan, einer Karte mit allen Immobilien in Spanien. Wenn man das entsprechende Grundst√ľck gefunden hat kommt man so zum Katastereintrag einer Immobilie. Dieser Katasterplan basiert auf Luftaufnahmen und Angaben der Eigent√ľmer.

Bei vielen Immobilien und Fincas sind √ľber das Kataster schematische Zeichnungen der Grundrisse und der Bebauung abrufbar. Hier handelt es sich aber nicht um detaillierte Baupl√§ne, sondern lediglich um sehr grobe und ungenaue Pl√§ne.

Im Kataster eingetragene Daten

Neben Fl√§chenangaben enth√§lt ein Katastereintrag auch noch das Baujahr. N√ľtzlich kann teils auch das beim Kataster gespeicherte Foto der Fassade der Immobilie sein. Katasterdaten kann man online √ľber die Webseite des Katasters abrufen. Nicht frei abrufbar sind dort jedoch die gesch√ľtzten Katasterdaten, wie der Katasterwert und der Name des Eigent√ľmers.

Katasterauszug beantragen

Katasterauszug Spanien

Gerne helfen wir Ihnen auf Anfrage bei der Suche nach einem Katasterauszug. Mit den entsprechenden Daten kann man einen Katasterauszug im Normalfall auf der Webseite des Katasteramtes herunterladen.

Beim Kataster kann eine Immobilie im Unterschied zum Grundbuchamt auch mit Koordinaten oder der Adresse gefunden werden, da im Kataster die Immobilien geografisch zugeordnet sind. Am einfachsten findet man einen Katasterauszug, wenn die Katasterreferenznummer bekannt ist. In vielen F√§llen kann diese Nummer dem Grundbuchauszug entnommen werden.

Der Katasterwert

Während im Grundbuch weder der Marktwert noch der Kaufpreis einer Immobilie zu finden ist, sind im Kataster mehrere Werte eingetragen: der Katasterwert ohne Bebauung, auch Kataster-Bodenwert genannt, sowie der Katasterwert der gesamten Immobilie. Aus der Differenz ergibt sich der Katasterwert der Bebauung. Es gab und gibt Pläne, einen Marktwert oder Steuerwert im Kataster einzutragen, diese wurden bislang aber nicht umgesetzt.

Der Katasterwert kann durch ein individuelles oder durch ein kollektives Neu-Bewertungsverfahren angepasst werden. √Ąndert sich der Marktwert im Vergleich zum Katasterwert auf einem bestimmten Gebiet, etwa weil der Bebauungsplan ge√§ndert wurde oder wenn viele Jahre seit dem letzten Bewertungsverfahren vergangen sind, sind die Stadtverwaltungen angehalten, beim Kataster eine kollektive Neubewertung zu initiieren. In diesem Verfahren werden neue Wertetabellen (Ponencia de Valores) ausgearbeitet und an die Eigent√ľmer von Immobilien werden die neuen Katasterwerte f√∂rmlich zugestellt.

Innerhalb eines Monats nach der Zustellung kann Widerspruch gegen den neuen Katasterwert eingereicht werden. Wenn der neue Wert offensichtlich unrealistisch ist, sollte auf jeden Fall die M√∂glichkeit eines Widerspruches in Betracht gezogen werden, da auf diesem neuen Katasterwert eine Vielzahl von Steuern f√ľr die kommenden Jahre basieren.

Auf dem Katasterwert basiert unter anderem die Berechnung der Grundsteuer (IBI) und auch die j√§hrlich mit dem Formular Modelo 210 abzuf√ľhrende Einkommenssteuer f√ľr Nicht-Residenten. Ebenso h√§ngt die Wertzuwachssteuer (Plusval√≠a), die Verm√∂genssteuer, die Erbschaftssteuer und auch die sog. Stempelsteuer vom Katasterwert ab.

Das Kataster und die Wirklichkeit

Wenn im Kataster gr√∂√üere Fl√§chen oder Bauteile eingetragen sind, welche im Grundbuch nicht enthalten sind, kann dies auf illegale Geb√§udeteile hindeuten. Typischer Fall ist zum Beispiel ein Pool, welcher auf der Katasterkarte klar sichtbar ist, im Grundbuch jedoch nicht eingetragen ist. Wenn f√ľr solche Anbauten keine Baugenehmigung vorlag, ist zu pr√ľfen, ob der Anbau genehmigungsf√§hig ist oder ob zumindest Bestandsschutz besteht.

Kleinere Abweichungen der Fl√§chenangaben zwischen Grundbuch und Kataster sind in Spanien normal, auch wenn das aus nordeurop√§ischer Sicht unverst√§ndlich ist. Diese Abweichungen sind auf die unterschiedliche Herkunft der Angaben zur√ľckzuf√ľhren.

Bei Eintragungen von Amts wegen, also etwa nach Auswertung von Luftaufnahmen, neigt das Kataster dazu, eher gr√∂√üere Fl√§chen einzutragen, da dem Eigent√ľmer ein Steuervermeidungsinteresse unterstellt wird. Wenn ein Eigent√ľmer hingegen nach einem Anbau oder Umbau einen Antrag auf √Ąnderung stellt, wird er dazu neigen, die Fl√§chen m√∂glichst klein zu halten, da so die Steuern geringer ausfallen.

Grundbuchauszug bestellen