Umschreibung Grundbuch Spanien nach Todesfall

Nach dem Tod des Eigentümers einer Immobilie in Spanien muss der Grundbucheintrag berichtigt werden. Ohne die Umschreibung des Grundbuchs würde sonst auf einem Grundbuchauszug weiterhin die verstorbene Person als Eigentümer erscheinen.

Die Berichtigung des Grundbuchs nach dem Versterben eines Eigentümers ist notwendig, da mit dem Erbfall die Erben Eigentümer werden und damit das Grundbuch unrichtig wird.

Was viele nicht wissen: Die spanischen Behörden werden bei einem Todesfall nicht von Amts wegen tätig. Die Erben müssen selbst aktiv die notwendigen Formalitäten in die Wege leiten oder einen Rechtsanwalt damit beauftragen.

Antrag auf Grundbuchberichtigung in Spanien

Einen Berichtigungsantrag im deutschen Sinne gibt es in Spanien nicht. Statt eines Antragsformulars ist in Spanien die notarielle oder privatschriftliche Erbschaftsannahme zusammen mit den weiteren zur Eintragung der Erbschaft erforderlichen Bescheinigungen vorzulegen.

Durch Vorlage der entsprechenden Dokumente wird die Umschreibung beim Grundbuchamt beantragt. Sind alle Unterlagen richtig und vollständig, trägt das spanische Grundbuchamt den Erben ein.

Die Zusammenstellung aller Schriftstücke, die Abfassung der rechtlich korrekten Texte und die Erbschaftssteuererklärung sind gerade im internationalen Kontext oft komplex, weshalb die Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts meist unumgänglich ist.

Zuständigkeit

Die Erbschaftsannahmeerklärung muss in den meisten Fällen vor einem Notar unterzeichnet werden. Hierfür ist jeder beliebige spanische Notar zuständig. Im Übrigen ist das Grundbuchamt zuständig, wo die Immobilie eingetragen ist.

Wenn der Erblasser in Spanien wohnhaft war und kein Testament hinterlassen hat, muss vor einem Notar am Ort des letzten Wohnsitzes eine Erklärung zur Feststellung der gesetzlichen Erbfolge unterzeichnet werden.

In gewissen Ausnahmefällen kann auf eine notarielle Urkunde verzichtet werden. Bei Alleinerben kann gemäß Art. 14.3. Ley Hipotecaria und Art. 79 Reglamento Hipotecario das Grundbuch auch mittels einer privatschriftlichen Urkunde berichtigt werden.

Für Erben, die nicht in Spanien ansässig sind, ist das zentrale Finanzamt in Madrid für die Erbschaftsteuer zuständig. Ist der Erbe in Spanien ansässig, sind die regionalen Finanzämter des Wohnsitzes zuständig.

Frist

Eine Pflicht zur Austragung eines verstorbenen Miteigentümers besteht in Spanien nicht. Insofern gibt es auch keine Frist für die Berichtigung des Grundbuchs.

Die Umschreibung nach einem Erbfall ist aber aus verschiedenen praktischen Gründen und zur rechtlichen Absicherung des Eigentumsrechts der Erben auch ohne Berichtigungspflicht immer zu empfehlen.

Zu beachten ist auch die spanische Erbschaftssteuer, bei welcher sehr wohl Fristen existieren.

Sobald alle erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht wurden, beträgt die Frist zur Eintragung oder Ablehnung der Eintragung einer Urkunde 15 Werktage. In dieser Zeit kann der Grundbuchbeamte die eingereichten Unterlagen auf Rechtmäßigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit prüfen. Die 15-tägige Frist beginnt mit dem Werktag, der auf den Tag folgt, an dem der Antrag auf Eintragung der Erbschaft gestellt wurde.

Wie lange dauert die Eintragung einer geerbten Immobilie?

Bevor die Eintragung des oder der Erben beantragt werden kann, müssen zunächst alle relevanten Nachweise zusammengetragen und die Erbschaftssteuererklärung abgegeben werden. Das ist was das Verfahren in die Länge zieht und weshalb eine Grundbuchberichtigung im Erbfall oft mehrere Monate in Anspruch nimmt.

Häufig kommt es auch vor, dass ein Grundbuchamt noch Urkunden nachgereicht haben möchte. Bis dann z.B. eine Abschrift eines Ehevertrages mit beglaubigter Übersetzung und Apostille vorliegt, dauert es naturgemäß entsprechend lange.

Grundbuchumschreibung: Notwendige Unterlagen

Für die Umschreibung eines Grundstücks oder Apartments in Spanien nach einem Todesfall sind verschiedene Dokumente zusammenzustellen, die der notariellen Urkunde beigefügt werden.

• NIE-Nummer
• Grundbuchauszug
• IBI-Zahlungen
• Kopie Ausweise Erbe & Erblasser
• Testamentsregisterauszug
• Internationale Sterbeurkunde
• Nachweis der Erbenstellung z.B. durch
  • Testament
  • EU-Nachlasszeugnis
  • Erbschein
  • spanische Erbenfeststellungsurkunde
• ggf. notarielle Vollmacht

Die notarielle Erklärung über die Annahme der Erbschaft wird dann zusammen mit der spanischen Erbschaftsteuererklärung dem Grundbuchamt vorgelegt. Im Einzelfall können noch weitere Unterlagen erforderlich sein.

Die spanischen Grundbuchämter prüfen die Papiere sehr genau und weisen Anträge oft schon bei kleinen Unstimmigkeiten oder fehlenden Unterlagen zurück.

Grundbuchumschreibung mit Erbschein

Ein zentrales Dokument für die Grundbuchberichtigung ist der Nachweis der Erbenstellung. Die Löschung eines verstorbenen Miteigentümers in Spanien kann auch mit einem deutschen Erbschein erfolgen.

Für die Anerkennung eines deutschen Erbscheins ist eine sog. Apostille und eine beglaubigte Übersetzung erforderlich.

Neben dem Erbschein kommen auch andere Nachweise der Erbenstellung in Betracht. Zum Beispiel das EU-Nachlasszeugnis, ein gerichtlicher oder sonstiger amtlicher Nachweis der Erbenstellung aus einem anderen Land oder ein spanisches notarielles Testament können den Erbschein ersetzen.

Austragung des Ehegatten

Häufig besitzen Ehegatten eine gemeinsame Immobilie. Stirbt ein Ehegatte und wird der andere Ehegatte Erbe, müssen der oder die Erben in das Grundbuch eingetragen und der verstorbene Ehegatte aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Ob der überlebende Ehegatte als Alleineigentümer eingetragen werden kann, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. ob Kinder vorhanden sind, welcher Güterstand gilt, ob ein Testament gemacht wurde, ob spanisches oder deutsches Erbrecht gilt und in welchem Güterstand die Ehegatten verheiratet waren.

Spanisches Grundbuch nach Todesfall berichtigen – Warum?

Das spanische Grundbuchsystem beruht auf Freiwilligkeit. Aus Unkenntnis oder um Kosten zu vermeiden, unterlässt der eine oder andere Spanier die Berichtigung nach einem Todesfall.

Der Erblasser kann die Immobilie ja nicht mehr verkaufen und die Erben können das Haus oder die Ferienwohnung auch ohne Grundbucheintrag nutzen oder vermieten. Man wähnt sich also auf der sicheren Seite.

Dies ist jedoch zu kurz gedacht. Zwar gibt es in Spanien keine Pflicht zur Berichtigung der Eigentumsverhältnisse wie in Deutschland nach § 82 GBO, aber auch in Spanien bringt die Korrektur des Grundbuchs nach dem Erbfall dem neuen Eigentümer höhere Rechtssicherheit und praktische Vorteile.

Eine ausbleibende Eigentümerberichtigung im Erbfall birgt die nachfolgend aufgeführten Risiken und mögliche zukünftige Probleme:

• Probleme mit dem Finanzamt, Steuernachzahlungen und im Raum stehende Steuerstraftatbestände bei Unterlassung der Bezahlung der spanischen Erbschaftssteuer.
• Probleme beim Verkauf: Bei einem Verkauf kann der Käufer sein erworbenes Eigentum nur dann im Grundbuch eintragen lassen, wenn die bisherigen Eigentümer eingetragen sind. Jeder gut beratene Käufer wird darauf bestehen.
• Zwangsvollstreckung oder Eintragung von Pfändungen durch Gläubiger des verstorbenen Voreigentümers.
• Nur mit berichtigtem Grundbuch kann bei einer spanischen Bank ein Kredit auf das Grundstück oder die Ferienwohnung aufgenommen werden.
• Wenn der Rechtsnachfolger selbst irgendwann verstirbt, kann es für dessen Erben schwierig werden, die Rechtsnachfolge nachzuweisen.

Kosten für die Grundbuchberichtigung im Erbfall

Bei der Austragung eines verstorbenen Eigentümers aus dem spanischen Grundbuch sind zum einen die allgemeinen Kosten der Nachlassabwicklung zu berücksichtigen. Zu nennen sind hier etwa Notargebühren, Bearbeitungsgebühren oder Gerichtskosten für die Ausstellung von Urkunden, die Erbschaftssteuer, Anwaltshonorar oder Kosten für Übersetzungen.

Die Gebühren des Grundbuchamtes für die Umschreibung im Todesfall sind spanienweit einheitlich in der Kostenordnung der Grundbuchämter geregelt. Meist liegen diese im mittleren dreistelligen Bereich. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Wert der Erbmasse und der Anzahl der einzutragenden Erben.